空き家に関する税金について
2023-06-20
日本の不動産投資
日本の不動産市場は外国人投資家にとって魅力的な投資先の1つですが、近年特に注目を集めているのが空き家への不動産投資です。
日本は少子化による世帯数減少で空き家が増加の一途を辿っており、社会問題となっています。
空き家となるぐらいですから、その多くは不動産的価値が低いものが多いです。
しかしその一方で、物件によってはまだまだ賃貸需要があったり、リノベーションすることで高値転売が狙えたりする格安物件も見つかるため、密かなブームとなっているのです。
では空き家を投資物件として購入すると、どのような税金が発生するのでしょうか。
海外に住む外国人投資家のため、日本の空き家投資に関わる税金について、場面ごとに分けて解説致します。
■空き家購入時の税金
まずは、空き家を購入する場面で発生する税金をご紹介することにします。
- 物件にかかる消費税
空き家かどうかに関係なく不動産物件を購入した場合、その購入価格に対し10％（2023年現在）の消費税が発生する場合があります。
消費税は、売主が誰かによって発生する場合としない場合があるのです。
空き家の所有者が個人であれば、消費税は発生しません。
一方、所有者が不動産会社など法人である場合には消費税が発生します。
ただし法人であっても消費税が発生するのは物件だけで、土地には課税されません。
空き家の場合、建物評価額はゼロもしくはゼロに近いこともありますので、消費税が発生してもその額は小額になると考えて良いでしょう。
- 仲介手数料にかかる消費税
仮に空き家の所有者が個人であっても、不動産の仲介事業者を通じて売買締結を行う場合には、仲介事業者へ支払う仲介手数料に消費税が発生します。
日本の場合、不動産の個人間取引はまずありません。
ほとんどの場合、不動産仲介事業者を通じて取引が行われますので、この消費税は必ず発生すると考えて頂いて結構です。
- 司法書士の報酬に対する消費税
不動産の登記手続きを国家資格者である司法書士に委託した場合、その報酬にも消費税が発生します。
不動産の所有権移転登記などの手続きは煩雑で、日本人でも自身で行う方はほとんどいません。
プロに任せたほうが手続き上安全、安心です。
- 登録免許税
登録免許税とは、要は不動産登記において行政へ支払う手数料のようなものです。
税額は購入した物件の条件や価格によって異なります。
- 印紙税
空き家であっても不動産売買契約書を締結しますが、日本ではこうした商業的な契約書には取引額に応じて印紙を貼ることが義務付けられています。
この印紙税も小額ながら一種の税金です。
wagaya Japanは、日本の不動産購入・売却を多言語でトータルサポート致します。投資物件購入後の納税管理も含め、物件の購入・売却をご検討の際は、是非お問い合わせください。
■物件所有時の税金
続いて「空き家の所有者」となった場合に発生する税金をご紹介致します。
- 不動産所得に対する所得税
空き家を賃貸物件として他者へ貸した場合、家賃収入から諸経費を差し引いた不動産所得に対し、所得税が課されます。
所得税の支払は年に一度の確定申告の際、税額を自分で計算して納付することになります。
- 固定資産税
空き家であってもなくても不動産を所有したら、その地域を管轄する地方自治体に対して毎年納付する必要がある税金が固定資産税です。
具体的な税率や税額は地方自治体によって異なるほか、不動産の評価額（「固定資産税評価額」と言います）によっても異なってきます。
※要注意：空き家の放置
空き家物件を所有した場合、固定資産税において注意すべき点が一つあります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」と言って、一定期間以上空き家の状態が続き、且つ地方自治体から現状改善に対する勧告を受けたのにそのまま放置した場合、固定資産税が6倍になり、さらに罰金を支払う必要まで生じます。
例えば賃借人を募集しているが1年以上借り手が見つからず、結果的に放置状態になれば該当してくる場合が考えられます。
空き家を賃貸物件にする場合なら、できるだけ早く賃借人を獲得することが大切です。
- 都市計画税
都市計画税も地方自治体が課税する税金のことで、税額は固定資産税評価額の最大0.3％となっていますが、具体的な税率は地方地自体によって異なります。
こちらも不動産を所有する限り、毎年支払う必要がある税金です。
- 源泉徴収税（源泉徴収制度）
源泉徴収税とは実は所得税の前払い制度のようなもので、所得税以外に発生する税金という訳ではありません。
そのため「源泉徴収制度」と呼称される場合もあります。
この制度は所有者ではなく、賃借人が代わりに支払うことが特徴です。
賃借人が家賃を支払う際、賃料の20.42％（2023年現在）を予め差引き、差引いた分を賃借人が税務署へ納める仕組みとなっているのです。
もし源泉徴収税を通じて間接的に納められた税額が、所得税を超えていた場合、日本で確定申告を行うことで差額の還付を受けることができます。
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■物件売却時の税金
所有していた物件を売却する場合にも税金が発生しますので、どのような税金が発生するかを確認しておきましょう。
- リノベーション費用に対する消費税
購入した空き家を転売目的でリノベーションを行う場合、その作業費に対して消費税が発生します。
ただし、空き家をリフォームする場合、所定の条件を満たせば地元の自治体から補助金を受け取れたり、消費税が軽減されたりする場合もあります。
リノベーションを行う場合には、物件が属する自治体の補助金情報などを調べておくことをおすすめします。
- 譲渡所得税
空き家を転売したことで差益が生じたら、その差益額に対して所得税が発生します。
譲渡所得税は差益額によって異なってきますが、物件を所有した期間によっても税率が大きく異なってくるので注意が必要です。
空き家を所有した期間が５年以内の場合は「短期譲渡所得扱い」となり、2023年段階で税率は39.63％にもなります。
一方所有期間が5年超だった場合だと、税率は20.315％です。
つまり5年間所有するか否かで、譲渡所得税の税率は倍近く変わってくるのです。
もし短期的な転売目的で空き家を購入する場合、譲渡所得税が大きく異なることも踏まえた投資計画が重要と言えます。
以上が、外国人投資家が空き家に投資する場合に発生する主な税金ですが、実に多様な税金がある上、空き家の所在地によっても税金が異なってくるなど、大変複雑なことがお分かり頂けたと思います。
しかも税制は頻繁に改正が行われる上、納税手続きは日本でしか行うことができません。
最新税制の把握に基づいた正確な税金の計算と納税手続き、あるいは税金の還付手続きは日本の税理士に代行を委託することを強くおすすめ致します。
また、投資用不動産を購入する際に注意すべき点の１つが、購入後『物件管理』です。
投資目的で購入した物件から期待通り、または期待以上の収入を得ることができるかどうかは、この『物件管理』にかかってきます。
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