大阪は、関西圏の中心であり東京に次ぐ都市として不動産投資人気の高いエリアです。
とくに、近年は東京の不動産の高騰や万博開催・IR誘致などの将来性からも大阪への注目が高まっています。
そこで、この記事では大阪と東京の比較に触れながら、大阪の不動産投資の魅力や注意点・おすすめエリアまで分かりやすく解説します。

 

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大阪と東京の比較

大阪と東京はどちらも投資先として人気の高いエリアですが、それぞれ特徴や動向などがことなります。
まずは、大阪と東京の比較を見ていきましょう。

 

不動産価格

国土交通省の不動産価格指数による東京・大阪の2010年を100とした不動産価格指数以下のとおりです。

東京・大阪ともに価格は上昇傾向にありますが、とくに東京の上昇率が大きいことが分かります。

 

また、東日本流通機構・近畿流通機構による2023年の物件種類別の成約価格は以下のとおりです。

種別	東京都（万円）	大阪府（万円）
中古マンション	5,678	3,052
中古戸建	5,338	2,226
新築戸建て	5,065	3,433
土地	5,843	2,946

 

物件の種類にもよりますが、大阪は東京の6～7割ほどの価格になっています。
大阪の方が割安に購入できるので、初期費用を押さえた投資をしやすいといえるでしょう。

 

人口推移

不動産投資をするうえではエリアの人口推移も重要になります。
人口が増加傾向にあれば賃貸需要の安定を見込みやすくなるでしょう。
国立社会保障・人口問題研究所による、人口推移と将来見込は以下のとおりです。

年	東京都人口	大阪府人口
2020年	14,047,594	8,837,685
2025年	14,198,914	8,676,202
2030年	14,348,591	8,437,625
2050年	14,399,144	7,263,182

 

東京は人口が増加傾向にあります。
しかし、同調査によると、2020年から2025年にかけて東京都を除く東京を除く都道府県で人口は減少しており、大阪も2050年まで減少が続くことが分かります。
ただ、2020年の国勢調査によると全国の総人口に占める割合は東京が11.1%と最も多く、次いで神奈川県（7.3％）・大阪府（7.0%）です。
大阪府は人口が減少傾向にあるとはいえ、日本全体でみれば人口の多い都市といえます。

 

インバウンド需要

東京都による2023年に東京を訪れた外国人旅行者は、1,954万人に上りコロナ前である2019年に比較しても28.7%の増加を見せています。

 

一方、大阪の2023年の外国人旅行者数は979.8万人（2019年比85％）とコロナ前には及びませんが、1人当たりの消費単価は9.4万円（2019年比131％）とインバウンド需要が高まっていることが分かります。
さらに、2024年の大阪を訪れた外国人旅行者は約1,464万人と2023年比47％となり2019年も大きく上回り最高記録を更新しているのです。

 

日本政府観光局の調査によると、2023年都道府県別訪問ランキングでは1位東京52.9%についで大阪が39.6%と2位となっています。
日本全体としてもインバンド需要が増加傾向にありますが、やはり東京・大阪の人気の高く今後もインバンド需要の上昇が見込めるといえるでしょう。

 

大阪の不動産投資の魅力

大阪の不動産投資にはどのような魅力があるのでしょうか。
ここでは、大阪の不動産投資の魅力として以下の4つを解説します。

・東京よりも物件価格が安い

・大阪万博やリニア開通による将来性が期待できる
・世帯数が増加傾向にある
・大企業が多く雇用が安定している

 

東京よりも物件価格が安い

前述のとおり、大阪は東京に比べ6～7割ほどと物件価格が割安です。
初期費用を押さえやすいだけでなく利回りの高さにもつながるので、投資先としてのメリットは大きいでしょう。
仮に、東京で不動産投資するのと同じ予算であれば、大阪の方がよい立地や築浅の物件を選びやすくなります。
また、東京よりも価格が安いとはいえ、不動産指数としては上昇しているのでエリアや物件次第では将来的な上昇も見込めます。
リスクをおさえつつ高リターンの投資が期待できるのは、大阪の魅力といえるでしょう。

 

大阪万博やリニア開通による将来性が期待できる

2025年には大阪・関西万博が開催され、さらに2030年にはIR（総合型リゾート）・2034年以降にはリニア開通と大きなイベントが予定されています。
これらのイベントでの経済波及効果は高く、観光客・転入者の増加などから不動産価格や賃貸需要の高まりが期待できます。
また、交通網の整理や都市機能強化のため、近年再開発が進むエリアが多いという点も特徴です。
「大阪7大再生プロジェクト」と呼ばれる大阪駅周辺、中之島、御堂筋、難波などのエリアで行われる大規模な再開発では、周辺エリアの地価や不動産価格の上昇といった不動産市場への影響も期待できます。
将来的なイベントや開発が活発であり将来性が期待できる点も、長期的な大阪不動産投資を計画するうえでのメリットと言えるでしょう。

 

世帯数が増加傾向にある

大阪府によると、大阪府の世帯数は2024年で約430.9万世帯と2023年の約425.3万世帯から増加しているだけでなく、1985年の約290.4万世帯から一貫した増加傾向にあります。
また、人口自体は減少しているものの「転入者数－転出者数」の社会増減は、増加を続けているのです。
転入者が増えると賃貸需要の増加が見込めることから、不動産投資の将来性も高いといえます。

 

大企業が多く雇用が安定している

四季報によると上場会社本社数は東京に次いで大阪が428社と2位に位置しています。
また、中小企業庁によると全国の大企業数10363社のうち約10%にあたる966社を有しているのが大阪です。
東京には及ばないとはいえ、全国トップクラスの大企業が多数ある大阪は雇用の安定が見込めます。
大企業が多ければ一定以上の雇用の継続が生み出され、周辺エリアに人が集まる傾向があり賃貸需要の高さも期待できるでしょう。

 

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大阪の不動産投資の注意点

 

魅力の多い大阪不動産投資ですが以下の点には注意も必要です。
・ 賃料相場は東京よりも低め
・エリアを見極める必要がある

 

賃料相場は東京より低め

東京と大阪の賃料平均は以下のとおりです。

種別	東京都（円）	大阪府（円）
単身	69,202	54,836
ファミリー	92,875	73,581

 

東京に比較し大阪の賃料水準は低い傾向があり、家賃が低ければ賃料収入の差として現れます。
ただし、大阪は物件価格も低いことから賃料が低くても高い利回りを狙える可能性があります。

 

エリアを見極める必要がある

大阪への不動産投資といってもどこのエリアでも利益が見込めるわけではありません。
エリアによって特徴が異なるので、投資に適したエリアの選定とエリアに合わせた戦略が必要です。
エリアの選定やニーズを把握できていないと収益性を高められない可能性があるので注意しましょう。
投資先を検討する際には、大阪のエリア情報に詳しく経験豊富なプロに相談することをおすすめします。

 

大阪の不動産投資におすすめのエリア

大阪への不動産投資を検討する際に、注目したいエリアは以下の通りです。
・北区
・中央区
・淀川区

 

北区は、梅田駅・大阪駅など主要駅があり、オフィス街や商業地域も集まっているエリアです。
近年は「うめきたプロジェクト」と呼ばれる再開発も進められ、地価や賃貸需要の上昇が期待できます。

 

大阪の行政・経済・金融の中枢となる中央区は、オフィス街や商業地域・教育機関が多いエリアです。
住宅地は少ないものの職場の近くを好むニーズは高く、更に近年はタワーマンションの建設が進んでいることからも賃貸需要が高い傾向があります。

 

新大阪駅を擁する淀川区は、交通アクセスがよく大手企業が集中しているエリアです。
さらに、リニアの開業や北陸新幹線の延伸により今後の不動産価値の上昇の期待が高い点からも、将来性を見込んでの不動産投資におすすめといえます。

 

 

まとめ

大阪は、東京に比較し物件価格が割安になるため高い利回りを期待できるエリアです。
万博開催やIR・大規模開発などで将来性も期待できるので、投資先として検討してみるとよいでしょう。
ただし、大阪のエリアによって投資戦略は変わってくるので地元情報に精通しているプロの相談しながら投資先を見極めることが大切です。

 

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