【保存版】日本で投資物件を購入した後の『賃貸管理』について
2023-03-20
日本の不動産投資
投資物件の『賃貸管理』とは、具体的にどのようなことを行うかご存知でしょうか？
不動産投資は物件を購入して終わりではありません。
購入後、どのように管理していくかで、オーナーの収支が大きく変わっていきます。
今回は、日本で投資物件を購入した後の『賃貸管理』の内容と、『賃貸管理』をどのような管理会社に任せたら良いか、ポイントを解説します。
まずは『賃貸管理』の大まかな流れをご紹介します。
【賃貸管理の大まかな流れ】
■賃貸入居者の募集
購入した物件に入居者がいない場合は、賃貸入居者の募集を行います。
まずは募集条件の設定からです。
月額賃料や、敷金・礼金などの初期費用も含めた設定が必要です。
この金額設定があまりにも相場からかけ離れていると、入居希望者を見つけるのは困難になります。
条件設定が完了したら物件の広告を開始します。
お客様が検索できる物件検索サイト：ポータルサイト(SUUMO・HOME’Sなど)、
不動産会社だけが検索できるサイト：REINS・ATBBなど
に物件情報を掲載し、募集活動を行います。
■入居審査・契約・鍵渡し
物件の紹介や内覧を経て、入居希望者が見つかれば、入居審査を行い、賃貸借契約を締結します。
また契約の締結と並行して、初回の月額賃料や初期費用の回収も行います。
上記全てが完了したら、入居者に鍵の引渡しを行います。
■入居者対応・滞納督促
「エアコンの調子が悪い」「キッチンから水が漏れている」など、入居中に発生するお困り事の対応をします。
また、家賃の滞納が発生してしまった場合も、入居者への滞納督促を行います。
■更新対応
賃貸借契約書の期間は2年間です。
2年後の契約更新時に、入居者が更新する意思があるか確認を行い、更新料の徴収・更新合意書の取り交わしを行います。
■退去立ち合い・清算
入居者が退去することになった場合は、退去立ち合いを行います。
退去立ち合い時に、部屋の状況を確認し、修繕業者の手配・退去費用の清算を行います。
原状回復工事と並行して、次の入居者を探すため、上記「■賃貸入居者の募集」に戻ります。
■税金の対応
オーナーが海外に居住されている場合は、管理会社が納税管理人となり、固定資産税や不動産取得税など、税金の書類の受け取り・立替納付を行うこともあります。
賃貸管理に関するお問い合わせもwagayaJapanにお任せください。
【任せる管理会社のポイント】
次に『賃貸管理』を任せる管理会社を選ぶポイントをご説明します。
賃貸管理会社は数多く存在しますが、管理の品質、特徴や強みは様々です。
今回は、良い管理会社を選ぶ３つのポイントを紹介します。
- 集客(入居者付け)が強い
集客の強さは、家賃収入に直結するので、管理会社を選ぶ時に最も大事な点になります。
管理会社の集客力の強さを確認する方法は、
例えば、
・その管理会社独自の集客方法があるか？
・ネット戦略を得意としているか？
・募集について他社との違い(強み)はあるか？
などのチェックが必要です。
集客が弱い管理会社に任せてしまうと空室期間が長くなり、家賃収入が下がり、賃貸経営が悲惨な状況になってしまいます。
- 賃貸管理の実績・ノウハウがある
管理会社の管理力によって、空室期間だけでなく、入居期間や、トラブル発生頻度など、オーナーの賃貸経営収支に直結する様々な数字が大きく変わります。
売買など、本業は別であり、管理を片手間レベルでやっている場合も少なくありません。
「賃貸管理」を、オーナーの収益最大化のためとして専門的に行っている、または専門部署がある管理会社に任せるのが良いです。
- 多言語対応ができる
管理会社の多言語対応体制は、今後どんどん重要性を増してきます。
オーナーと管理会社間のトラブルの多くは認識違いや、伝達漏れなどに起因するものが非常に多いです。やはり母国語でのコミュニケーションがもっともスムーズであり、認識な相違がなくなります。
■まとめ
日本で投資物件を購入した後の『賃貸管理』について解説しました。
今回の記事で、『賃貸管理』は非常に大切なことだとご理解いただけたと思います。
オーナーの賃貸経営のパートナーとなる管理会社選びは非常に重要です。
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