外国人でも規制を受けずに投資でき安定性・将来性も期待できる日本の不動産投資は、魅力的な選択肢の1つです。
とはいえ、不動産投資するには資金調達が大きな壁となり自己資金が足りずに躊躇している方もいるでしょう。
自己資金調達手段として日本のローンが挙げられますが、外国人籍の人方でも利用できるのか気になるところです。
そこで、この記事では日本の不動産投資ローン審査の重要なポイントや、永住権なしで組めるのかなど解説していきます。

 

 

外国人投資家が日本で不動産投資する流れ

日本では、国内居住者に限らず、また国籍・永住権の有無を問わず土地や建物の購入が可能です。
外国人投資家が日本で不動産を購入する大まかな流れは、以下のようになります。

・物件選定
・物件の見学と買付証明書の提出
・売買契約
・購入資金の準備
・決済
・所有権移転登記
・引渡し
・必要に応じて届出

 

日本の不動産購入について、詳しい内容の記事がございますので、併せてごらんください。

 

 

まずは、インターネットなどで物件を検索し気になる物件を見つけたら、不動産業者に問い合わせて、現地やオンラインで詳細を確認しながら物件の選定を行います。
物件が決まれば買付証明書と提出し価格交渉などを行い、売主と売買条件で合意できれば売買契約の締結です。
売買契約後は購入資金を準備し、決済期日で売主に支払ったら所有権が移転され引き渡しとなります。

また、非居住者が日本の不動産を購入した場合は「外国為替及び外国貿易法（外為法）」に基づく報告が必要です。

 

但し、以下の場合は報告の必要がありません。

① 非居住者本人または当該非居住者の親族若しくは使用人その他の従業員の居住用目的で取得したもの。（別荘やセカンドハウスのように短期滞在としての利用は、｢居住用目的｣には該当せず、報告が必要）

②　日本国内において非営利目的の業務を行う非居住者が、当該業務遂行のために取得したもの。

③　非居住者本人の事務所用として取得したもの。

④　他の非居住者から取得したもの。

 

 

日本の不動産の購入費用と資金調達方法

日本の不動産を購入する場合、物件の代金だけでなく不動産会社への仲介手数料や登記費用・印紙税などの諸費用も必要です。
諸費用は物件価格の5～10％ほどを目安に用意するとよいでしょう。

資金調達方法としては、以下の3つが検討できます。
・自己資金による一括払い
・母国の金融機関でローンを組む
・日本の金融機関のローンを利用する

自己資金や母国の金融機関でローンを組んで資金を用意できれば問題なく投資できます。
この場合、日本の売主への支払いをスムーズに行うため、海外送金で日本の金融機関の口座に送金してから支払うのが一般的です。
自己資金や母国でローンを組むのが難しい場合、日本の金融機関でローンを組む方法もあります。
外国人投資家であっても日本の金融機関でローンを組むことは可能です。
ただし、永住権の有無または日本法人の設立など、要件を満たす必要があるので注意しましょう。

 

 

日本の不動産に関するローン

日本の金融機関では、不動産に関するローンとして「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の2種類を提供しています。
同じ不動産に関するローンですが、2つは大きく異なるので違いを理解しておくことが大切です。

 

住宅ローン

住宅ローンとは、居住用不動産の所有を目的とするローンです。
物件の購入や補修などに利用でき、個人の年収の5～8倍くらいを上限として借入できます。

外国人であっても利用できますが、永住権があることが原則となります。
また、住宅ローンは契約者が購入する家に住むことが前提であり、投資用物件の購入では利用できません。
仮に、投資目的の不動産で住宅ローンを利用すると契約違反で一括返済の請求を受けるなどのおそれがあります。
永住権がある外国人でも投資目的の物件の購入には利用できないので、注意しましょう。

 

 

不動産投資ローン

不動産投資ローンとは、投資目的の不動産購入資金として利用できるローンです。
アパートローンと呼ばれることもあります。
不動産投資ローンは、個人の年収の10～20倍が上限となるケースもあり住宅ローンよりも高額な融資を受けることが可能です。
また、住宅ローンは法人では契約できませんが、不動産投資ローンは法人でも契約できます。
ただし、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いのが一般的であり、審査も厳しい傾向にある点に注意が必要です。

外国籍であっても不動産投資ローンを利用できます。
しかし、金融機関の審査を通る必要があり、そもそも外国籍が利用できる金融機関も限られている点には注意しましょう。

 

 

不動産投資ローン審査で重要なポイント

不動産投資ローンを利用するには、希望する金融機関に申し込み審査に通る必要があります。
審査の基準は金融機関によって異なりますが、代表的な審査項目は以下の3つです。

・永住権の有無
・個人の属性
・物件の評価

 

永住権の有無

永住権があるかによって融資のハードルは大きく変わってきます。
基本的には永住権を融資条件としている金融機関が多く、永住権がない場合は選択の幅がぐっと狭まります。
永住権がなくても融資可能な金融機関でも、日本居住を条件としているケースが多いため、永住権もなく居住もしない場合は自己資金か母国の金融機関を検討するほうがスムーズでしょう。

個人の属性

個人の属性とは、ローンを申し込む人の年収や勤務先・勤続年数といった情報です。
金融機関は、個人の属性で貸しても大丈夫か・いくらまで貸せるのかを判断します。
審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的に有利となる条件は以下のとおりです。

・年収：安定した年収がある
・勤務先：上場企業や大企業・公務員・士業など安定した年収が見込める職業
・勤続年数：1年以上が望ましいが、3年以上の勤務が求められることもある。

 

このように、長期で返済するため収入に安定性があるかが重要になってきます。
高収入でも単発的・転職を繰り返している・勤続年数が短いと不利になりやすいので注意しましょう。
なお、金融機関によっては年収や勤続年数などに条件が設けられているケースもあるので事前に確認しておくことが大切です。

 

物件の評価

不動産投資ローンでは、不動産を担保に融資を行うため不動産の資産価値が考慮されます。
とくに、法定耐用年数が残っていない物件は担保価値がほとんどなくなるため、審査に不利になりがちです。
仮に、融資に通っても借入期間が短くなるので、法定耐用年数が長期間残っている物件の方が有利になりやすいでしょう。

また、ローンの返済原資は物件による収入となるため収益性も重要なポイントです。
立地が良い・将来性が期待できるエリアなど需要の高い物件かどうかも物件を選ぶ際にはチェックしましょう。

個人の属性に問題がなくても物件に問題があり融資を受けられないケースもあります。
そのような場合は、物件の見直しを行うのも1つの方法です。

 

 

永住権なしで不動産投資ローンは組める？

永住権なしで不動産投資ローンを組める金融機関は多くはありませんが、ゼロではありません。
永住権なしでもローンを組める金融機関を探して相談するようにしましょう。

ただし、永住権なしでは審査も厳しくなりやすいので注意が必要です。
自己資金が用意できる・一定以上の年収があり安定しているなどは必要になってきます。
とはいえ、金融機関によって具体的に求める条件は異なります。
日本人であっても審査に通るかは申し込んでみないと分からないので、まずは金融機関に相談することをおすすめします。

 

 

永住権なしでローンが組める日本の銀行

永住権なしで不動産投資ローンが組める日本の銀行を利用条件とともにいくつか紹介します。

■SMBC信託銀行
・借入時の年齢が18歳以上完済時満80歳
・団体信用生命保険への加入
・日本に居住
・前年度の年収が700万円以上の安定した収入

■東京スター銀行
・日本に居住していない以下の条件を満たす人
・中華民国（台湾）旅券を持っている人
・台湾に居住している人
・申込時20歳以上完済時75歳以下
・前年度公的年収1,000万円以上、または純資産3,000万円以上

■セゾンファンデックス
・申込時満20歳以上70歳以下、完済時85歳未満
・安定した収入がある

 

 

日本非居住者が不動産投資ローンは組める？

上述の通り、永住権が無ければ日本国内居住であっても、外国籍方が日本で不動産投資ローンを組むのは難しいというのが現状です。基本的には日本非居住者が日本の不動産をローンを組んで購入するのは、かなりハードルが高いです。

方法として、日本で法人を所有している、またはこれから日本法人を設立する場合には、不動産投資ローンを組める場合があります。

ただ法人を作ればいいというわけではなく、様々な要件を満たす必要があるので、決して簡単な方法ではありません。

 

 

具体的にどのような要件が必要なのか、など
日本の不動産投資をお考えの外国籍の方は、是非wagaya Japanにお問合せください。

 

まとめ

外国人でも日本の不動産投資ローンを利用できますが、特定のスキームを使う、または永住権がなければハードルが高くなります。
また、永住権あり・なしに関わらず一定の年収や勤続年数・物件の評価などクリアしなければならない点にも注意しましょう。
日本の不動産投資ローンを利用する場合は、条件の確認や金融機関への相談などが重要です。
不動産取引経験豊富で信頼できる不動産エージェントにサポートしてもらうことをおすすめします。