【海外オーナー向け】日本で賃貸物件を所有・運用する場合の注意点

海外在住者が日本で賃貸物件を所有・運用することは、安定的な収益を生み出すなどのメリットがありますが、自分の住んでいる国とは異なる法律や文化があることに注意が必要です。

日本に住民登録をしていない非居住者の海外オーナーにとって、日本の賃貸物件を管理するのに日本の賃貸管理会社に委託するのが一般的ですが、すべての賃貸管理会社で海外オーナーの対応が可能なわけではありません。むしろ対応できる賃貸管理会社は限られています。

なぜなら、海外オーナーが所有する賃貸物件を管理する場合にのみ発生する業務に関して、多くの賃貸管理会社が嫌がるからです。では、なぜ海外オーナーが対応をしたがらないのか、今回の記事で紹介していきます。

■日本の多くの賃貸管理会社が海外オーナーの対応をしたがらない(できない)理由
海外在住者が日本の賃貸物件を所有するケースとして考えられるのは、主に下記のパターンがあります。

・すでに海外に居住しながら日本の不動産を購入するケース
・日本在住時に不動産を購入したのちに海外に移住するケース
・海外在住者が日本の不動産を相続するケース

こうした海外オーナーが日本の賃貸物件を所有・運用する場合には、入居者の募集や審査、契約をはじめ、入居中の対応や賃料滞納があった場合の催促、退去後の原状回復まで、いろいろな業務を行わなければいけません。しかし、海外にいながら個人で行うのは、現実的ではないといっていいでしょう。

そこで活躍するのが日本で運営している賃貸管理会社となりますが、賃貸物件を管理する場合、日本在住のオーナーの物件とは異なり、海外オーナーの物件ではいくつか追加で業務が発生してしまいます。

1.海外送金
入居者から毎月の賃料を回収する業務は賃貸管理会社にとって一般的な業務です。しかし、海外オーナーの場合は回収した家賃を外国の銀行口座に送金する必要があります。ここ数年で、マネーロンダリング防止のため、海外送金に対する金融機関のチェックは非常に厳しく、送金の際に複数の確認・指摘を受けることがあります。このリスク回避のためや送金処理に時間がかかりすぎるというのが敬遠する理由です。

2.『納税管理』
購入した翌年にかかる不動産取得税や毎年の固定資産税の支払いは、納付書による支払いが必要です。納付書は本来オーナー本人に送付されますが、海外オーナーの場合は国内の納税管理人に送付され、支払いも納税管理人が行うことになります。その他にも代理の支払いが必要になる例として、区分マンションの管理費や修繕積立金、水道代などの支払いは、日本に銀行口座を有していない場合に代理支払いが必要です。

これらの海外オーナー物件ならではの管理業務に対して、会社の決まりで対応できなかったり、対応したがらなかったりする賃貸管理会社が非常に多いのです。

■2024年4月から国内緊急連絡先の登記が必要に
オーナーが不明な物件や土地が不動産取引の妨げとなるケースが多発していることから、2024年4月から不動産登記法の改正が施行されます。日本の不動産取得者が、日本国内に住所を有しない場合には、国内における連絡先となった者の氏名・住所などの登記が必要となります。

この連絡先は個人でも法人でも可能ですが、住所も登記されることから個人が緊急連絡先になることを承諾するのはハードルが高いといえます。現実的に考えて、ここは賃貸管理会社または納税管理人に依頼することになるでしょう。

上述の海外送金や納税管理も同様ですが、こうした対応は大手の会社の場合は、とくに対応を断られるケースが多いといえます。

この登記法の改正については別の記事で詳しく説明しているので、ぜひそちらもご確認ください。

【不動産登記法の改正について】

■おわりに
日本での不動産投資で安定的な収益を生み出すには、好条件での購入や売却も重要ですが、『賃貸物件の管理』も非常に重要な要素のひとつです。

とくに海外オーナーが賃貸物件を日本で運用する場合には、上述の各種海外オーナーならではの管理業務に対応できる賃貸管理会社に管理を委託することが大前提になるといえるでしょう。

さらに外国人オーナーで日本語でのやり取りが難しい場合には、『多言語対応』であることも必須になります。

そうした課題を解決できるのが「wagaya Japan」です。

日本国内で約17,000室以上の管理実績があり、英語、中国語、ベトナム語での対応も可能で、海外オーナーからも多数の管理を任されています。

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■wagaya PM&L