【海外投資家必見の法改正】日本で不動産を取得する際、国内連絡先の登記が必要に

2024年4月から不動産登記法改正が施行されます。

戸籍法や、不動産登記に関する改正が予定されていますが、この内の一つに、海外投資家が日本で不動産を購入する際に注意するべきポイントが存在します。

既に日本に物件を所有されている、またはこれから購入を検討している、どちらの場合にも当てはまる法改正となるので、解説していきます。

■法改正の主な理由

まず、この改正の主なポイントとしては、相続登記の義務化です。これは近年、日本で問題となっている『所有者不明土地』の予防のためとのことで、実に日本国土の20%以上と言われている所有者不明土地が不動産取引の妨げとなる事例が多発していることから、見直しが行われました。

その他にもいくつかの改正がありますが、その多くが登記されている不動産所有者情報の正確性を高めるためのものです。

ここでポイントとなるのが、日本国内に住所を有しない不動産所有者の登記情報です。

■国内の連絡先の登記が必要

日本の不動産を取得する者が、日本国内に住所を有しない場合には、国内における連絡先となった者の氏名・住所などの登記が必要となります。

円安の影響もあり、海外投資家による不動産購入は増加しており、所有者の確認や連絡が難しい状況を鑑みての改正のようです。

この国内連絡先は第三者(個人、法人どちらでも可能)を指定するとのことですが、もちろんその第三者からの承諾が必要であり、その第三者は日本国内に住所を有することが要件になります。

これは実務的な視点からの疑問になりますが、果たしてどれだけの個人が、連絡先として登記されることを承諾するでしょうか。氏名だけならまだしも、住所まで登記されるとなれば、中々心理的ハードルが高いのではないでしょうか。

不動産関係業者や司法書士等も連絡先になることが可能ということなので、こちらのパターンが現実的と言えそうです。

なお、当面の間は『連絡先がない』旨の登記も許容されるとのことです。ただ、これは本制度が定着するまでの当面の間とのことで、その『当面の間』がどの程度の期間になるかは不明です。これは遅かれ早かれと考え、早めに対策しておくのが吉と言えそうです。

■緊急連絡先の最適な選択肢の１つは『不動産管理会社』

外国人投資家が日本で不動産を購入する目的は大きく分けて３つあります。

実際の住居、投資目的、別荘の用途、この３つです。

まず実際の住居として購入する場合は、その住所で住民登録をすることになるので、今回の法改正の対象にはなりません。ですが、仮にその後に海外に移住することになった場合、その住居を売却すれば問題ありませんが、投資用として所有するとなった場合には、やはり国内の連絡先の登記が必要ということになります。

投資目的や別荘用途の場合、日本に住所を有していれば連絡先の登記は必要ありません。

しかし、日本国外に居住している場合は日本国内の連絡先の登記が必要です。

上述の通り、国内の連絡先は第三者(個人、法人どちらでも可能)となりますが、最もスムーズなのは『不動産管理会社』であると言えます。

投資物件の場合、家賃の回収や、入居者のお困り事対応、設備系のメンテナンスなどは不動産管理会社に委託する場合がほとんどです。別荘も、使用していない期間の空室管理を委託する場合があるでしょう。また、どちらも日本での納税が必要になるため、納税管理を委託するケースも少なくありません。

不動産管理会社は物件オーナーと連絡を取る頻度も高いので、今回の法改正の目的にも沿っていると言えるでしょう。

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この連絡先登記についてや、物件管理について、

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