空置房屋涉及的相关税种
2023-06-20
日本的房地产投资
日本房地产市场是最受外国投资者欢迎的投资对象之一，其中，针对日本的空置房屋的房地产投资近年尤其受到关注。
在日本，由于少子化，家庭户数减少，空置房屋增加，已成为了社会性问题。
已经落到成为空置房屋这一境地，说明大多数空置房屋的房地产价值并不高。
虽说如此，根据空置房屋自身条件的不同，有些仍有很高的出租吸引力，有些翻新过后还可以高价转售。低价入手，盈收可期，因此空置房屋市场其实可以称得上是暗流涌动。
那如果作为投资，购买了空置房屋，会涉及到什么样的税种呢？
在这篇文章中，笔者将针对各位居住在海外的外国投资者，分情况对投资日本空置房屋涉及的相关税金进行说明。
■购买空置房屋时的税种
首先，笔者将介绍购买空置房屋时会涉及的税金。
- 购买房产时的消费税
购买房产时，无论是否空置，根据情况可能会针对购买价格征收10%（ 2023年现在）的消费税。
根据卖方的情况，可能征收也可能不征收。
如果空置房屋的所有者是个人，则不会产生消费税。
如果所有者是房地产公司等法人，则会产生消费税。
但是，即使所有人是法人，消费税也只针对房产征收，并不针对土地征收。
有些空置房屋，房产的估价有可能为零或接近于零，因此即使有消费税，金额也不多。
- 中介手续费的消费税
即使空置房屋的所有者是个人，如果通过房地产经纪公司进行买卖，给中介公司支付中介费时也需缴纳消费税。
在日本，个人之间的房地产交易几乎不存在。
大多数情况下，房地产交易都是通过房地产中介公司进行的，因此也可以认为此项消费税是不可避免的。
- 司法书士的报酬的消费税
将房地产登记手续委托具有国家资格的司法书士办理时，支付给司法书士的报酬也会产生消费税。
房地产所有权转让登记等手续非常繁琐，日本也很少有人会自己办理。
交给专业人士办理，手续更顺利也更安心。
- 房产证登记税
房产证登记税就是登记房产时向政府缴纳的房地产登记费。税额取决于所购房产的状况和价格。
- 印花税
即使是空置房屋，买卖时也需要签订房地产买卖合同。在日本，签订买卖合同时有义务根据交易额缴付印花税。
这种印花税金额虽然小，但也属于税的一种。
wagaya Japan 为在日本买卖房地产提供多种语言的全方位支持。如果您正在考虑购买或出售房产，包括购买投资房产后的税务管理，欢迎您随时联系我们。
■房产所有权税
接下来，要介绍的是成为空置房屋的所有者后会涉及的税。
- 房地产收入所得税
如果将空置房屋出租给他人，则对从租金收入中扣除相关费用后获得的房地产收入征收所得税。
所得税是每年提交一次纳税申报表时自行计算和缴纳的。
- 固定资产税
无论是否是空置房屋，只要拥有房地产的所有权，每年都必须向管辖该地区的地方政府缴纳固定资产税。
具体税率和税额因地方政府而异，也因不动产的评估价值（称为“固定资产税评估值”）而异。
*注意：空置房产的弃置
如果拥有空置房产，关于固定资产税有一点需要注意。
根据“空置房屋对策的推进等相关特别措施法”，如果房屋空置了一定期间以上，在收到当地政府改善现状的建议后仍然处于弃置状态，则该房产的固定资产税将增加六倍，必要时还需支付罚款。
例如，如果您正在寻找租户，但超过一年仍未找到，结果导致房屋成了弃置状态，那可能会遭到上述境遇。
因此如果您想出租空置房屋，尽快找到租户很重要。
- 城市规划税
城市规划税也是地方政府征收的税种，税额最高为固定资产税评估值的0.3%，但具体税率因地区而异。
这也是只要拥有房产，每年都要交的税。
- 预扣税（预扣税制度）
预扣税其实就是所得税的预缴制度，也是所得税的一种。
因此，有时也被称为“预扣税制度”。
这个制度的特点是预扣税的缴纳人是房产的承租人而不是所有者。
承租人支付租金时，扣除租金的20.42%（截至2023年），并将扣除的金额缴纳给税务机关。
如果通过预扣税间接支付的税额超过所得税额，可以通过在日本提交纳税申报表来退还差额。
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■出售房产时的税
出售持有的房产时也会产生需要缴纳的税款，因此让我们确认一下会产生什么样的税款。
- 装修费的消费税
以转售为目的对购买的空置房屋进行翻新时，装修费用也需缴纳消费税。
但是，在装修空置房屋时，如果满足一定的条件，可能会得到当地政府的补贴，也可能会获得消费税减免。
装修时，建议查看房产所属地方政府的补贴信息。
- 转让所得税
如果您通过转售空置房屋获利，您将需要为获得的利润缴纳所得税。
转让所得税根据利润的多少而不同，而且根据房产的持有期间征缴的税率有很大的差异。
如果对空置房屋的持有期间少于 5 年，将被视为“短期转让所得”，此种情况，2023 年的税率为 39.63%。
但是如果持有期间超过 5 年，税率则为 20.315%。
换句话说，根据房产的持有期间是否超过5年，税率相差近两倍。
如果您出于短期转售目的购买空置房屋，那制定投资计划时一定要将转让所得税考虑在内。
以上就是各位外国投资者投资空置房产时会产生的一些主要的税种，税种繁多，且根据房产的所在地税种还不一样，想必您一定已经感受到有多复杂。
税制修改频繁，纳税手续也只能在日本办理。
因此笔者强烈建议各位委托日本税务会计师办理税务相关手续，以便能够根据最新税制进行准确的税务计算，顺利完成纳税手续或退税程序。
另外，购买投资性房地产的注意事项之一就是购买后的“物业管理”。
能否从购买的用于投资目的的房产中获得您预期甚至超过预期的收益，就看这个“物业管理”了。
因此建议您参考下面这篇文章。
wagaya Japan不仅提供房产买卖方面的支持，还为各位外国业主提供租赁管理服务。想要获取更多信息，欢迎您随时向我司咨询。