在日本进行房地产投资时，有一种选择是购买二手房产，并在购入后进行翻新或改造。

当然，二手房产比新建房产价格更便宜，即使进行了翻新或改造，总体成本也可能低于购买新建房产。

此外，通过翻新或改造二手房产，有望提升其资产价值并提高需求。

不过，由于日本与海外在翻新或改造方面的理念存在差异，如果要对日本的不动产进行翻新或改造，理解日本的观念是非常重要的。
同时，如果翻新或改造的费用过高，总成本达到与新建房产相同的水平，那么低价购买二手房产的意义可能就会丧失。

本文将通俗易懂地说明翻新和改造的基本概念、日本与海外观念的不同，以及在日本进行翻新的流程。

希望本文能成为希望在日本进行房地产投资人士的参考资料。

翻新与改造的区别是什么？

翻新和改造是用于翻修老化建筑时的用语，但这两个词的含义不同。

首先来了解一下翻新与改造的区别。

什么是翻新

翻新是指从不良状态下进行的改善，通常指恢复至新建时状态的修缮。

具体来说，是将老化、损坏、破损或污渍等部分恢复至新建时的整洁状态的工程，例如更换墙纸、重新粉刷外墙、更新厨房设备等。

翻新通常以局部、小规模工程为主，但即使是整体翻修的大型工程，也可能属于翻新范畴。

什么是改造

改造意指更新、创新或修复，用于表示提升建筑物价值的修缮。

其目的是将建筑物的品质与功能提升至超过新建时的水平，例如变更间隔结构或室内外装修、变更管道并移动厨房等大规模工程为主。

翻新与改造的区别

翻新是将负面状态恢复至零，而改造是将负面状态提升至正面。例如，更换陈旧的墙纸、替换损坏的水管设备等将其恢复至新建时相同的状态属于翻新。

另一方面，拆除隔墙以改变成现代风格的间隔、为了提升抗震性而改修墙体等提升功能性的则属于改造。

翻新工程相对较小，可在短时间内完成，且成本也较改造低。相较之下，改造通常工程规模更大，费用也较高。但改造因能根据需求进行自由设计和大规模修缮，更易提升建筑物的资产价值。

可根据房产状况与修缮目的灵活选择进行翻新或改造。

日本与海外在翻新或改造方面观念的不同

由于文化和价值观差异，日本与海外在翻新或改造方面也存在不同的理念。

了解这些差异，对于在日本进行翻新或改造是很重要的。

海外的观念

在海外，进行翻新或改造的主要目的是为了将不动产以更高的价格出售。因此，在海外的不动产交易中，一般是由卖方进行翻新或改造。

特别是在美国，住宅被视为资产和投资商品，换屋也很频繁，为了高价出售通常会将房屋维持在良好状态。此外，与日本不同的是，即使建筑年限较久，但保养良好的房产在海外仍具有很高的评价。

在海外，普遍有将旧屋保养并传承的文化，很多人通过DIY自行进行翻新或改造。

日本的观念

在日本，翻新或改造主要是为了让自己居住得更舒适。因此，一般由买主向业者说明意愿并进行翻新或改造。 

日本仍然有较强的新房偏好，建筑年限一久价格就会下跌。即使进行了翻新或改造，也很少能以高于购买价格售出，因为出售时建筑年限已进一步增加。

在不动产交易中，与翻新或改造过的房产相比，未经翻修、价格较低的房产往往在供需两方面都更受欢迎。在购买时，多数情况是未进行翻新或改造的，因此购买后还需承担修缮费用，这点需注意。

不过，若作为租赁房产出租，翻新或改造使其保持良好状态是非常有效的。外观整洁及功能性容易受到重视，因此通过翻新或改造有望提升租金收入。

在日本翻新或改造二手房产的流程

在日本进行翻新或改造时，通常是委托专业业者。

以下为在日本对二手房产进行翻新或改造的基本流程：

• ・决定预算
• ・获取工程报价
• ・与施工业者签约
• ・开始施工
• ・接收交付

决定预算

首先需要确定翻新或改造的预算。

翻新费用因规模与内容差异很大，小规模局部施工甚至只需数万日元，但若为大规模施工则可能超过100万日元。而改造通常为大规模工程，基本费用为数百万日元，若为全面改造则有可能超过1,000万日元。

若能提前根据投资计划等明确预算，将更容易保持收支平衡。

此外，预算清晰时，业者也更容易提出符合预算的施工方案。

获取工程报价

将期望的翻新或改造方案与预算告知业者并请求报价。各家业者的费用差异很大，建议尽可能向多家业者索取报价进行比较。

此时，不仅要看价格，还要综合考量业者的质量与实际成果等因素，慎重选择委托对象。在请求报价时，通常会进行实地调查并说明需求。

若能提供平面图、期望的翻新案例等资料，将有助于顺利进行咨询。

与施工业者签约

确定施工业者后需签订合同。

签约前，务必仔细确认以下事项：

• ・合同内容是否符合自身需求
• ・支付时间与方式
• ・发生问题时的保障措施
• ・工程完工后的维护与售后服务

若轻率签署合同，容易发生纠纷，因此务必逐项确认，解决疑问后再签约。

开始施工

签约后，正式开始施工。

工程期间因内容不同而异，小规模翻新约需数日。大规模翻新或改造则可能需要1至3个月甚至更久，因此建议事先确认施工周期。

若为公寓全面翻新，施工期约为1至3个月，若包含商议时间，则为3至6个月，但这仅为参考时间，实际还需视公寓构造及施工面积等条件而定。

若为独栋住宅全面翻新，施工期为1至4个月，若含商议时间则为3至7个月。因独栋住宅还包括外墙与屋顶的工程，施工期较公寓更长。此外，若为室外作业，也会受到天气影响。

此外，在独栋住宅的翻新中，若建筑结构或基础状况不佳，可能需加固工程，进一步延长施工期，需特别注意。

接收交付

工程完工后需确认施工成果并进行交付。交付时应仔细检查施工成果是否与合同内容一致，是否存在损伤等。

根据日本法律规定，若实际情况与合同内容不符，买方可向卖方追究合同不符责任。若发现与合同不符的部分，可要求减价、追加施工或解除合同等。

合同不符原则上适用于买方知悉该事实后1年内，但一般买卖合同会设有“自交付日起2年内适用”的特别约定。无论如何，交付时务必仔细确认房产的状况。

若忽视检查，事后即使发现问题，也可能无法获得妥善处理，因此交付前检查尤为重要。若施工成果无问题，签署完工确认书，施工即告结束。为防万一，也请再次确认保障内容与联系方式。

总结

翻新是恢复至与新建时相同的状态，改造是提升至超越新建时的功能性和特性，两者皆能提升二手房产的资产价值。

不过，在日本，一般认为翻新或改造是为了改善自身居住环境，通常由买方在购买后进行。

而在海外，为了尽可能高价出售，多为卖方进行翻新或改造，这一点需在日本进行不动产交易时加以注意。

若您希望投资日本的不动产，但对翻新或改造感到不安，建议咨询熟悉当地信息的专业人士，并在获得建议的基础上进行考量。

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