大阪房地產投資的魅力：與東京的比較
2025-04-29
日本的房地产投资
大阪作為關西地區的中心城市，僅次於東京，是房地產投資中非常受歡迎的地區。
近年來，由於東京房價飆升，以及世博會舉辦與綜合度假村（IR）建設等未來發展潛力，大阪的關注度不斷提升。
本文將在與東京比較的基礎上，淺顯易懂地介紹大阪房地產投資的魅力、注意事項及推薦地區。
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大阪與東京的比較
大阪和東京都是受歡迎的投資地區，但各自具有不同的特點和動向。
首先，讓我們來看看大阪和東京的比較。
房地產價格
根據國土交通省的不動產價格指數（以2010年為100），東京和大阪的房地產價格指數如下：
年份
| 年 | 東京 | 大阪 |
|---|---|---|
| 2021年12月 | 139.1 | 127.5 |
| 2022年12月 | 153.7 | 141.4 |
| 2023年12月 | 158.1 | 142.3 |
| 2024年12月 | 170.9 | 149.6 |
儘管東京與大阪的房價都呈上升趨勢，但東京的漲幅更加明顯。
根據東日本流通機構與近畿流通機構的2023年物件成交價格資料：
| 物件種類 | 東京（萬円） | 大阪（萬円） |
|---|---|---|
| 中古公寓 | 5,678 | 3,052 |
| 中古獨棟住宅 | 5,338 | 2,226 |
| 新建獨棟住宅 | 5,065 | 3,433 |
| 土地 | 5,843 | 2,946 |
根據物件種類不同，大阪的價格大約是東京的6～7成，讓初期投資成本更低，進入門檻更易達成。
人口趨勢
在房地產投資中，地區人口變化也是重要指標。
根據國立社會保障與人口問題研究所的數據：
| 年份 | 東京人口 | 大阪人口 |
|---|---|---|
| 2020年 | 14,047,594 | 8,837,685 |
| 2025年 | 14,198,914 | 8,676,202 |
| 2030年 | 14,348,591 | 8,437,625 |
| 2050年 | 14,399,144 | 7,263,182 |
東京的人口呈增加趨勢，而大阪則預計持續減少至2050年。
但根據2020年的人口普查，大阪在全國人口占比仍達7.0%，僅次於東京與神奈川。
國際旅遊需求（Inbound需求）
根據東京都資料，2023年前來東京的外國遊客達1,954萬人，比2019年疫情前增加28.7%。
大阪在2023年的外國遊客數為979.8萬人（為2019年的85%），但人均消費達9.4萬日圓（為2019年的131%），顯示Inbound需求強勁。
2024年，大阪外國遊客人數約為1,464萬人，較2023年增長47%，大幅超越2019年創下新高。
根據日本政府觀光局（JNTO）的調查，2023年各都道府縣訪問率中，東京為52.9%，大阪為39.6%，排名第二。
大阪房地產投資的魅力
大阪房地產投資的四大魅力如下：
房價比東京便宜
世博會及磁懸浮列車等帶來未來發展潛力
家庭戶數呈增長趨勢
企業數量多，就業穩定
房價比東京便宜
如前所述，大阪的物件價格約為東京的6～7成。
不僅能降低初期成本，還有助於提高投資報酬率（收益率）。
以在東京投資相同預算為例，在大阪則能選擇更好的地點或更新的物件。
此外，大阪的房地產指數也呈上升趨勢，未來仍有增值潛力。
世博會與磁懸浮列車帶來的未來性
2025年將舉辦大阪關西世博會，2030年推動IR（綜合型度假村）建設，2034年後還有磁懸浮列車（Linear）的通車計畫。
這些大型項目將帶來巨大的經濟波及效果，推升房地產價格及租賃需求。
大阪市中心各地也正在進行大規模再開發，如「大阪七大再生計畫」，推動地價上漲與都市機能強化。
家庭戶數呈增長趨勢
根據大阪府資料，2024年大阪的家庭戶數達430.9萬戶，比2023年增加了5萬戶，且自1985年以來持續穩定增長。
即使人口減少，淨社會增長（流入人口多於流出人口）持續增加，因此租賃需求有望穩定。
大企業多，就業穩定
根據《四季報》，大阪的上市公司數量為428家，僅次於東京，排名第二。
根據中小企業廳資料，全國大企業約有10,363家，其中大阪擁有966家（約佔10%）。
大企業密集帶來穩定就業，促進周邊地區人口流入，支撐租賃市場需求。
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大阪房地產投資的注意事項
儘管大阪投資充滿魅力，但仍需注意以下兩點：
租金水準低於東京
必須慎重選擇投資區域
租金水準低於東京
戶型
| 種類 | 東京平均租金（円） | 大阪平均租金（円） |
|---|
| 單身戶 | 69,202 | 54,836 |
| 家庭戶 | 92,875 | 73,581 |
大阪的租金水準低於東京，因此租金收入也相對較低。
但由於房價較低，即使租金較低，仍有望取得較高的收益率。
需慎重選擇投資區域
並非大阪的每個區域都適合投資。
各區域的特性不同，需要根據需求制定策略選擇合適地段。
建議在投資前諮詢熟悉當地市場的專業人士，以降低風險。
大阪房地產投資推薦區域
考慮在大阪進行房地產投資時，以下區域值得關注：
北區（Kita-ku）
中央區（Chuo-ku）
淀川區（Yodogawa-ku）
北區擁有梅田站、大阪站等交通樞紐，且「梅北計劃」等大型再開發推動地價上漲與需求提升。
中央區是行政、經濟、金融中心，雖然住宅區較少，但因靠近職場而有高租賃需求，且塔樓型公寓建設也在增加。
淀川區擁有新大阪站，交通便利，且未來因磁懸浮列車與北陸新幹線延伸而具有房地產升值潛力。
總結
與東京相比，大阪房價相對便宜，投資收益率有望提高。
加上世博會、IR、再開發等未來利好題材，大阪是一個值得考慮的房地產投資地點。
不過，由於區域特性差異，建議在專業人士協助下謹慎選擇投資標的。
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