【面向海外业主】在日本拥有和运营出租物业时的注意事项
2024-02-10
日本的房地产投资
对于居住在海外的人来说，拥有和运营日本的出租物业可以带来稳定收入等优势，但需要注意的是，与自己居住的国家不同，存在不同的法律和文化。
对于没有在日本进行居民登记的非居民海外业主来说，一般会委托日本的出租物业管理公司来管理日本的出租物业，但并非所有的出租物业管理公司都能处理海外业主的情况。实际上，能够处理海外业主的出租物业管理公司是有限的。这是因为许多出租物业管理公司不愿意处理只有在管理海外业主所拥有的出租物业时才会出现的任务。本文将介绍一些公司不愿意处理海外业主的原因。
许多日本出租物业管理公司不愿意（或无法）处理海外业主的原因
海外居住者拥有日本出租物业的情况通常包括以下几种模式：
- 已经居住在海外时购买日本的房地产
- 在日本居住时购买房地产后移居海外
- 海外居住者继承日本房地产
在这些情况下，当拥有和运营日本的出租物业时，需要进行从招募和审查租户、签约、租户入住期间的处理、租金拖欠的催收，到租户退租后的原状回复等各种任务。然而，个人从海外进行这些操作在现实中是不可行的。这就是日本的出租物业管理公司发挥作用的地方，但在管理出租物业时，对于海外业主的物业，会出现一些额外的任务，如：
海外汇款 对于出租物业管理公司来说，每月收取租金是常规操作。然而，对于海外业主来说，需要将收集的租金汇款到国外的银行账户。近年来，为了防止洗钱，金融机构对海外汇款进行了非常严格的检查，汇款时可能会遇到多重确认和指正。为了避免这种风险或因汇款处理时间过长而被回避是其中的原因。
“税务管理” 购买的次年需要支付的房产购置税和每年的固定资产税需要通过支付单支付。支付单通常会发送给业主本人，但对于海外业主来说，会发送给日本国内的税务管理人，并且支付也由税务管理人进行。还有一些其他需要代理支付的例子，如分户公寓的管理费和修缮基金、水费等，如果业主没有在日本的银行账户，就需要代理支付。
对于这些海外业主物业特有的管理任务，许多出租物业管理公司因为公司规定不能处理或不愿意处理而非常多。
从2024年4月起需要登记国内紧急联系人
由于物业或土地业主不明的情况多次阻碍房地产交易，从2024年4月开始实施房地产登记法的修正。如果日本房地产的购买者没有在日本的住址，则需要登记作为国内联系人的姓名、地址等信息。
这个联系人可以是个人也可以是法人，但由于地址也会被登记，个人同意成为紧急联系人的门槛较高。实际上，这里可能需要委托给出租物业管理公司或税务管理人。
上述的海外汇款和税务管理同样，对于大型公司来说，尤其是常常被拒绝处理的情况。
关于这项登记法的修正的详细内容，在另一篇文章中有详细说明，请务必查看。
结语
在日本进行房地产投资以产生稳定收益，不仅购买或出售的有利条件很重要，”出租物业的管理”也是一个非常重要的因素。
特别是海外业主在日本运营出租物业时，委托能够处理上述海外业主特有的管理任务的出租物业管理公司进行管理是一个大前提。
此外，如果外国业主难以用日语进行交流，则能够提供多语言支持也是必需的。
解决这些问题的是「wagaya Japan」。
在日本国内拥有超过17,000间房间的管理经验，并能够提供英语、中文、越南语的支持，「wagaya Japan」已被众多海外业主委托管理。
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