日本に所有している不動産の売却額を知るには
2023-07-20
日本の不動産投資
■はじめに
外国人投資家の皆様が日本に所有する不動産の売却を検討する際、最も気になることと言えば「いくらで売却できるか」ではないでしょうか。
売却額は所有不動産の出口戦略の成否を左右しますので、大変重要な情報となることは申し上げるまでもありません。
では外国に住んだまま、現在所有している不動産の売却額を知るには一体どうすれば良いのでしょうか。
本記事では、売却価格を知る上で理解して頂きたい用語やそのポイントと共に、有効な売却額を知るための方法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
wagaya Japanは海外居住者の日本不動産売却実績が多数ございます。
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■公示価格と実勢価格
不動産の売却額を知るために、まず理解して頂きたい二つの”価格”が存在します。
「公示価格」と「実勢価格」です。
「公示価格」とは、国土交通省が地価公示法に基づき毎年公示する、土地に対する標準価格のことで、建物は含まれません。
公示価格は不動産登記簿に記載されており、主に固定資産税などの課税基準として利用されています。
次に「実勢価格」とは、不動産市場で取引される価格のことを指します。
要は売主と買主との間で売買が成立する価格、一言で言えば「市場価格」と表現しても良く、実勢価格には建物も含まれてきます。
従って日本に所有する不動産が土地だけであれば、公示価格が参考にできますが、投資用不動産でしたら建物が前提となるでしょうから、「実勢価格」の方を重視する必要があると言えます。
ただし建物は年月と共に古くなり、所定の年数を超えると価値はゼロになります。その場合は、建物があっても公示価格が売却額の大きな基準値になってきます。
実際の取引で実勢価格と公示価格に生じる差は、一般的目安として、実勢価格は公示価格の概ね1.1倍から1.5倍程度で取引される場合が多いと言われています。
■実勢価格が決まる要因とは
土地付きの建物であれば公示価格が一つの基準になってきますが、例えば区分所有マンション売却となると、公示価格はそれほど参考に出来ません。
また土地付き戸建て住宅で、建物がかなり古く資産的価値はゼロに近い場合でも、リフォームや間取り、眺望など、状況や条件次第ではかなり値段がつく場合もあります。
さらに実勢価格は不動産市場の需給強弱によっても、価格が変動してきます。
不動産市場の需給強弱を大きく左右するのが、金融機関の融資姿勢です。
不動産は高額ですから、大半の買主は金融機関から資金調達して購入します。
もし金融機関側が不動産への融資に対し慎重になれば、資金が調達できない買手が増え、不動産が売れにくくなり、結果、実勢価格は低下することになります。
逆に金融機関が貸出に積極的になれば買い需要が旺盛になり、実勢価格は上昇に転じます。
こうした金融機関の動向以外でも、不動産がある地域の経済環境変化などによっても、実勢価格は左右します。
例えば近隣に大型商業施設できたり、大手企業の本社や生産施設が移転してきたりすれば、人口流入の期待などから実勢価格も上昇します。
この逆のケースもしかりで、学園都市として栄えていた地域から大学が撤退すれば学生の賃貸需要激減が予見され、実勢価格は下がります。
このように、日本の不動産の実勢価格は多様な要素や条件が複雑に絡み合って決まること、タイミングによっても変わってくること、従って精度の高い売却額把握は大変難しいことをよく理解しておいてください。
■どうすれば良いか：実績豊富な優良不動産仲介会社の選定が決め手
実勢価格は時々によって変化し、その把握は大変難しい。
ではどうすれば良いのでしょうか。
海外に住む外国人投資家の方へ最もおすすめできる方法は、外国人投資家との取引実績が豊富で信頼できる不動産仲介会社へ、不動産売却額の査定を依頼することです。
日本の不動産売買は個人間ではほとんど行われておらず、大半は不動産仲介会社を通じて行われています。
そのため、仮に不動産の売却額が的確だったとしても、仲介を行う不動産仲介会社が販売に消極的であれば「一向に売れない不動産（価格）」となってしまいます。
つまり不動産仲介会社の営業活動も、実勢価格を左右する大きな要因の一つになっているのです。
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■おわりに
個人売買が当たり前の国に在住されている投資家にとって、日本の不動産市場は特殊かも知れませんが、不動産仲介会社の営業力も価格形成において大きな鍵を握っています。
それだけに、優良な不動産仲介会社との提携は適正な売却額を知るだけでなく、より良い条件で売却する上で不可欠と言えるのです。
まずは頼れるパートナー選びに、ぜひ取り組んで頂ければと存じます。
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