不動産の賃料収入にかかる税金について

 

 

日本の不動産市場は外国人投資家の方々にとって規制が少なく、魅力的な投資先の筆頭格です。

 

国民も勤勉で契約に対する信頼性も高く、社会インフラも充実しており、これほど恵まれた不動産市場はないと言っても過言ではありません。

 

しかしながら、海外に住む外国人投資家にとって悩ましいのが日本の複雑な税制です。

 

様々な条件によって多種多様な税金が発生しますので、税制への理解が日本の不動産市場攻略では不可欠と言えます。

 

そこで本記事では、海外に住んでいる外国人投資家の方々を主な対象として賃料収入にかかる税金を解説致しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■不動産の賃料収入にかかってくる税金の種類とは

日本の不動産を保有し、賃料収入が発生した場合に生じる主な税金が「所得税」です。

 

所得税は文字通り所得、即ち投資家が得た報酬に対して課税されるもので、日本の不動産を保有しているだけでは課税されません。

 

また「所得」という考え方から、賃料収入以外として、不動産を売却した際に譲渡差益が発生した場合にも課税されることは併せて憶えておいた方が良いでしょう。

 

では賃料収入にかかる税金は所得税だけなのか。

 

賃料収入等の所得を基準に発生する税金には、もう一つ「住民税」があります。

 

住民税とは原則として日本国内に1年以上居住する場合、居住する住所地を管轄する地方自治体へ納める税金で、賃料収入に所定の税率をかけた金額を納めることになります。

（具体的な税率は地方自治体によって異なります。）

 

この場合、永住権の有無は関係ありません。

 

海外居住者であっても、日本に長期で居住する機会がある方は注意が必要です。

 

次に、賃料収入でもう一つ留意しなければならないのが「消費税」です。

 

消費税の仕組みは複雑で、同じ賃料収入であっても保有する不動産が住居用のアパートやマンションで、尚且つ賃借人が居住目的で住んでいる場合の家賃には消費税は発生しません。

 

一方、保有する不動産が商業ビルや事業用建物で、賃借人が事業目的で賃料を支払っている場合、不動産所有者が海外居住者であろうとなかろうと、消費税を納める義務が発生します。

 

尚、2023年10月から予定されているインボイス制度など、消費税の計算や申告方法は近年さらに複雑化しています。

 

投資している不動産物件に事業用家賃が含まれる方は、仲介をサポートしてくれた日本の不動産会社へ相談し、日本の税理士を紹介してもらい、申告などの代行を委託することをおすすめします。

 

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物件購入をご検討の際は、是非お問い合わせください。

 

 

■所得税前払いの仕組み・源泉徴収とは

所得税はじめ様々な税金は確定申告を行う際に納税することが基本ですが、海外に住む外国人投資家の所得税徴収方法は事情が異なってきます。

 

「源泉徴収」という仕組みが原則適用される場合があります。

 

源泉徴収とは、外国人投資家の申告漏れを防ぐために設定された所得税の事前徴税制度のことです。

源泉徴収を税務署に支払うのは、不動産所有者である外国人投資家ではありません。

不動産の賃料を支払っている法人、または事業目的で借りている個人の賃借人です。

 

一般居住目的の個人の賃借人は該当しません。

該当する賃借人は不動産所有者へ賃料を支払う際、賃料の20.42％を差し引いた額を支払い、20.42％分を源泉徴収義務者として税務署へ支払う仕組みになっています。

 

このように賃借人の属性により源泉徴収が発生する場合があることを、所得税の仕組みの一つとして理解しておいてください。

 

 

■源泉徴収の軽減措置について

源泉徴収が発生すると、対象となる賃借人からの賃料は満額を受け取れず、源泉徴収された差額のみ受け取ることになります。

ただし、外国人投資家が日本と税務条約を締結しているなら源泉徴収税が免除、もしくは軽減されます。

 

例えば米国です。

米国は日本と日米租税条約を締結しているため、米国人の投資家なら源泉徴収が課せられることはありません。

ただし自動的にそうなる訳ではなく、条約を締結している国の税務当局に申請する必要があります。

 

なお具体的な手続きは各国によって異なるため、まず日本と税務条約を締結しているかも含め、事前に確認しておくことが大切です。

 

 

■税金の還付申請について

日本と税務条約を締結していない国に住む外国人投資家の方で、源泉徴収された税額が本来の所得税額を超えた場合、差額は取られ損となってしまうのでしょうか。

 

あるいは条約によって軽減措置は受けられたものの、やはり源泉徴収された金額が所得税を上回った場合はどうなるのでしょうか。

海外に住む外国人投資家であっても、源泉徴収で過剰に所得税を納めてしまった場合、還付の申請手続きを行うことで過払い分の還付を受けることが可能です。

 

還付の申請は、日本の税務署へ必要書類を揃えた上で行うことになります。

手続きのタイミングは源泉徴収が発生した「翌年」の3月15日までとなっています。

ただし還付申請を行うには、所得税に対する正確な計算が必要です。

 

なかでも不動産に関する所得税の計算は複雑で、日本人であっても投資家自身が計算して申告することはほとんどありません。

また、提出が求められる書類にも基準や条件があります。

海外に居住したまま必要書類を日本から取り寄せるだけでも、相当な手間や時間がかかるでしょう。

 

 

以上のとおり、日本の不動産に投資し賃料が発生すると、所得税はじめ、条件次第で複数の税金が発生することがおわかり頂けたと思います。

 

また源泉徴収や還付金申請といった仕組みも複雑で、理解するのも容易ではありません。

 

日本での不動産投資を成功させる上でも、税金については専門家のアドバイスは不可欠と考え、税務対策を行った上で投資に臨むことが日本の不動産投資成功の第一歩と言えます。

 

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