日本で外国人が不動産ローンを利用するには
2023-03-23
日本の不動産投資
日本の不動産市場は外国籍の方でも自由に売買できる大変稀なマーケットであり、たくさんのお宝が眠っている市場と言って良いでしょう。
外国籍の方が不動産を日本で購入する際、資金調達手段として日本の不動産ローンを利用するにはどうすればよいのでしょうか。
日本の不動産ローン利用条件や方法について解説致します。
■不動産関連ローンの種類は大きく二つ
日本の不動産購入に関わるローンは「住宅ローン」と「不動産投資ローン」に大別されます。
これら二つのローンは性格が大きく異なりますので、両者の違いを正しく理解しておくことが大切です。
『住宅ローン』
住宅ローンは居住目的で不動産を購入する場合のみ利用できるローンで、長期間固定金利で利用できたり、税制優遇措置を受けられたりします。
ただし、日本での永住権を取得していることが原則条件であることに加え、永住権があっても投資目的での不動産購入には利用できません。
『不動産投資ローン』
不動産投資ローンとは、居住ではなく不動産を収益事業目的で購入する場合に利用できるローンのことで「アパートローン」と呼称されることもあります。
具体的な条件は金融機関によって異なりますが、金利は変動金制が中心、融資限度額は2億円程度、融資期間は最長35年（年齢制限あり）といった条件が一般的です。
外国籍の方々も不動産投資ローンは利用可能です。
しかし金融機関側が求める条件をクリアすることが必須要件となることと、条件によっては金融機関の選択肢は限られてきます。
■不動産投資ローン利用条件その１：日本居住が最低要件
外国籍の方が不動産投資ローンを利用する場合、大きなハードルとなるのが永住権の有無です。
永住権があれば日本人とほぼ同様に融資に応じてくれる金融機関は多数存在しますが、永住権がないと融資に応じてくれる金融機関の数は少数となります。
それら少数の金融機関も日本に居住していることが条件ですので、海外居住者の方は日本にも拠点を有する母国の金融機関のローンなどの検討がおすすめです。
永住権がなくとも外国籍の方へ不動産投資ローンを提供している日本の金融機関を、いくつかご紹介しておきます。
■不動産投資ローン利用条件その２：ポイントは年収・年齢・物件
外国籍の方が不動産投資ローンを利用する場合、どのような条件を満たせば良いかですが、具体的な条件や審査基準は金融機関ごとに異なりますので、それぞれでの確認が必要です。
その上で、共通的な条件を三項目ほどご紹介しましょう。
・年収
金融機関は万一不動産収益が途絶えた場合、借主の収入からローンを回収できるよう借主が安定した年収を得ているかをシビアに審査します。
・年齢
例えばある銀行では満20歳以上60歳未満で、最終返済時が80歳未満であることを条件としています。
高年齢だと融資期間中にリタイアを迎えたり、融資期間が短くなることでローン返済負担率が高まったりすることから審査が厳しくなります。
・物件
金融機関は借主が購入する不動産物件を担保としますので、所定の条件が設けられています。
金融機関側が特に重視するのが「法定耐用年数」で、例えばRC造は47年など建築物の耐用年数が法律で定められているのです。
もし中古物件に投資する場合は構造の種類と築年数、残りの法定耐用年数はどれくらいかを事前確認にしておくことも必須と言えます。
■物件を決める前に金融機関へ事前相談する
外国籍の方がローンを不動産投資ローンを利用するテクニックとしておすすめなのが、購入物件を決める前に金融機関へ相談しておくということです。
金融機関のホームページを見れば最低限必要な融資の条件はわかりますが、それだけで融資を受けられる訳ではありません。
公表されていない金融機関独自の審査基準などもあり、日本人であっても融資を受けられるかどうかは審査を受けてみないとわからないのが実情です。
そこで事前に金融機関の支店を訪問したり、不動産投資ローン専門の相談窓口に電話し、相談にのってもらったりしておけば、自分が融資を受けられるかどうかの感触ぐらいは掴むことができます。
もちろん融資実行までの具体的な流れ、審査や契約時に必要な書類や手数料なども詳細に聞けますので、投資に向けた準備作業においても有益です。
wagaya Japanでは金融機関のご紹介も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
■終わりに
外国籍の方が日本で不動産投資ローンを利用するのは容易ではありませんが、条件次第で利用できる可能性はあります。
そのためにも正しい情報収集と共に、金融機関が自分に求める条件や物件情報をわかりやすく、正確に伝えられる準備をしておくことが成功のカギと言えます。
wagaya Japanは不動産取引経験豊富なネイティブスタッフが、日本の不動産購入を多言語でフルサポートいたします。
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