「地震大国日本で不動産を購入する時に気をつけるポイント」

 

 

トルコ、シリアで発生した大地震は、3万人を超える人命を奪い、数千もの建物が倒壊する悲劇的惨事を両国へもたらしました。

 

この惨事は日本において決して対岸の火事ではありません。

 

日本は年間2千回以上もの地震が観測されている、世界でも類を見ない地震大国だからです。

 

日本の不動産市場は魅力的ですが、自然災害リスクを考慮せず収益性だけで物件選びをすることは危険な投資行為と言えます。

 

では自然災害が多い日本で不動産投資を行う場合、どのようなことに留意すれば良いのでしょうか。

 

気を付けるべきポイントや対策についてご紹介致します。

 

■各自治体のハザードマップで地震の危険度をチェック

例えば関東地方で最大震度5の地震が発生したとしても、具体的な震度は東京都と神奈川県では異なる場合があります。

 

不動産投資を行う上での地震対策は、広域での傾向だけに頼らず、例えば物件住所地が東京都港区六本木1丁目であれば、六本木1丁目を単位としたピンポイントでの地震の危険性を把握することも大切です。

 

ではピンポイントで地震の危険性を探るにはどうすれば良いかですが、各都道府県がウエブサイト上でどのエリアが地震発生時の災害危険度が高いか「ハザード（または災害）マップ」といった名称で情報発信していますので、それで知ることができます。

 

例えば神奈川県では下記の「地震災害危険度マップ」というサイトにて、250ｍメッシュの精度で地震発生時の災害危険度を紹介しています。

【神奈川県　地震災害危険度マップ】

 

とは言え、このようなマップを見ただけで判断するのは難しい場合もあります。

 

実際に賃貸入居の需要がどの程度あるか、なども複合的な判断基準の一つになりますので、取引を検討している不動産会社に問い合わせるのも一つです。

 

■「新耐震基準」と「旧耐震基準」

物件自体の評価で留意すべき点は耐震基準です。

 

日本はこれまで遭遇した大地震を教訓に、建築基準法上で厳しい耐震基準が設けられており、その基準が守られているか、専門検査機関による検査も必ず行われています。

 

検査に合格しなければ建築物としての使用許可が下りない仕組みになっていますので、新設の建築物であれば、建築基準法上の耐震性能を満たしていると考えて間違いありません。

 

ただし、中古物件は要注意です。

 

具体的には1981年5月末以前に建てられた建物は「旧耐震基準」の建築物となり、現行の耐震基準を満たしていません。

 

そのため、大地震に遭遇した場合には倒壊する危険性が高いです。

 

仮にリスクを承知の上で購入するとしても、現行基準を満たしていませんので耐震改修工事が必要になる上、担保価値が低いことから不動産ローンが組めない場合もあります。

 

耐震性能が低く改修が必要で、ローンも組みにくい。

旧耐震基準の建築物は、日本の不動産投資に慣れていない方は避けたほうが良い物件と言えるでしょう。

 

購入物件選びのご相談もwagayaJapanにお任せください。

 

■火災保険加入の加入はマスト+地震保険の検討を

自然災害に万一遭遇した場合、経済的リスク対策として欠かせなのが火災保険と地震保険の加入です。

 

まず火災保険ですが、火災保険は建物の火災のみを補償するのではなく、台風による風災、洪水などによる水害といった自然災害も幅広く補償してくれます。

 

ただし地震の被害はカバーしていませんので、それをカバーしてくれるのが地震保険となります。

 

最大5千万円という上限がありますので、購入した物件価格によっては損害額すべてをカバーできない場合もあり得ます。

 

しかしながら万一大地震に遭遇し、建築物が倒壊した場合、不動産所有者の経済的被害を最小限にしてくれる強い味方であることは間違いありません。

 

自然災害が多発する日本で不動産を購入するなら、転ばぬ先の杖として、火災保険と地震保険の加入を検討すべきでしょう。

 

wagaya Japanでは経験豊富なネイティブスタッフが、外国人の日本不動産購入を多言語でフルサポートしています。

安全で良い物件選びは、wagaya Japanにお任せください。