不動産投資物件の購入に重要な３つの指標

既に不動産投資をされている方であればご存じのように、投資物件を購入するうえで重要な指標は下記の3点です。

 

① 価格・利回り（物件価格、貸し出し賃料など）

② 物件スペック（築年数、建物構造、設備など）

③ 立地（首都圏、地方都市、駅から物件の距離など）

 

いくら価格・利回りが良くても、非常に築年数の古い物件（②物件スペック）であったり、賃貸需要の少ない地方の物件（③立地）であれば、お買い得な投資物件とは言えません。このように不動産投資では①②③の要素が複雑に絡みあい、「物件の目利き」と「情報の仕入れスピード」がものを言う時代です。

 

今回は、「立地」にフォーカスして、東京の人気エリアをさまざまな角度からご紹介していきます。

 

(賃貸需要の視点から)

2020東京 住みたい街（駅）ランキングTOP5

不動産投資において、どのエリアに賃貸需要があるか把握することは極めて重要です。リクルート住まいカンパニーが調査したデータをもとに、東京の住みたい街ランキングをご紹介していきましょう。

 

【第５位　新宿】

言わずと知れた、東京の中心地。新宿駅の乗降者数は1日平均353万人で「世界一の乗降者数」としてギネスブックに認定されています。飲食店やアパレルショップ、百貨店などあらゆる商業施設が集まり、また東京都庁をはじめ大手企業から中小企業まで数多くの会社が新宿にオフィスを構えています。

働く場所として、ショッピングを楽しむ場所としても非常に活気のある新宿に人気が集まるのもわかります。

 

 

【第４位　品川】

古くから交通、交易の拠点として栄えてきた品川。品川駅は新幹線の停車駅となっており、羽田空港からも京急線でわずか15分。まさに地方都市や世界とつながる「東京の玄関口」です。新宿同様、ビジネスの拠点として多くの企業がオフィスを構えており、ビジネスマンの住まい需要が高いのもこの品川です。

2020年には「高輪ゲートウェイ駅」が新たに誕生するなど、再開発がより一層活発になってきている品川は、これからさらに不動産価値の上がることが期待されているエリアです。ちなみに私たちwagaya Japanも品川にオフィスがあります。

 

【第３位　目黒】

J R山手線で、どこに行くにもアクセスが良く、渋谷や恵比寿、白金のようなお洒落なエリアからも近いのが人気の理由です。筆者自身も目黒に住んだことがありますが、春には近くの目黒川沿いに桜が満開になってとても住みやすい印象があります。また大通りから少し外れると驚くほど静かな住環境が整っており、まさに「大人の落ち着きがある街」と言えます。

 

【第２位　吉祥寺】

常に住みたい街ランキング上位に入る吉祥寺。東京23区の都心から少し離れ、東京武蔵野市にある人気のエリアです。吉祥寺の特徴は、駅周辺に百貨店など多くの商業施設が充実しており、わざわざ新宿などに買い物や遊びに行かなくても吉祥寺だけで全て事足りるということ。単身者にもファミリーにも住みやすい街として人気があります。

また、近くには井の頭公園や動物園もあり、緑豊かな施設など子育てに良い環境が揃っているのも人気の理由でしょう。都心部へも新宿までわずか15分というアクセスの良さも人気の要因です。

 

 

 

【第１位　恵比寿】

若者に人気の街・渋谷に対し、恵比寿はもう少し上の年齢層「大人に人気の街」というイメージです。

おしゃれなカフェやレストランが立ち並び、「恵比寿ガーデンプレイス」には美術館や映画館もあり、冬にはクリスマスのイルミネーションが点灯するなど、デートスポットとしても人気ですね。

そして周辺には中目黒、代官山、広尾などおしゃれなエリアが徒歩圏内にあり、一度は「恵比寿に住んでみたい」という憧れの街でもあります。

 

以上が「東京住みたい街ベスト５」です。その他、第６位〜10位のエリアも簡単にご紹介します。

 

第６位　池袋

第７位　中目黒

第８位　渋谷

第９位　東京

第10位　中野

 

6位以下もテレビやメディアでよく特集される人気のエリアですね。また高入居率を維持できるメリットはあるものの、その分購入価格も上がってきます。

 

不動産投資家に人気のエリア

では、実際に不動産投資家が購入している人気のエリアをご紹介していきます。

冒頭で挙げている①②③のバランスが取れたエリアは、前述の人気エリアと、少し違いがあるようです。また区分マンションか一棟アパートかという投資物件の種類によっても人気エリアに違いがあります。

 

 

• 不動産投資家に人気のエリア

【区分マンション】

・港区／渋谷区／新宿区

賃貸需要の高いブランド力のあるエリアに区分マンションの人気は集中します。特に単身者向けのワンルームタイプ、１Kタイプの、2,000万〜3,000万円台に問合せが集中する傾向があるようです。これから東京で不動産投資を始められる方にとって、手頃な価格から始められる区分マンションの投資はスタートしやすく魅力的ですね。

ちなみに個人的には、もう少し価格を下げて、築1981年〜1990年代、1,000〜2,000万円台、利回りの良い、都心の区分マンションを、複数戸所有するのがおすすめです。

 

 

【一棟アパート】

足立区／墨田区

一棟アパートになると、人気のエリアは変わります。中古一棟アパートの平均相場は、東京23区内で1億〜3億円くらいですが、足立区は1億円を下回る物件が多いのが特徴です。土地価格が割安であることも比較的リーズナブルになっている要因でしょう。手ごろな価格で高い利回りと、バランスの良い物件が多く、金融機関からの融資がおりやすいのも人気の一つといえます。

一方で、住む人に人気のエリアに比べて家賃が安いため、築年数が古いと入居者募集で苦労するリスクも秘めています。

 

 

■まとめ

今回は、賃貸需要の視点と、不動産投資需要の視点から人気エリアをご紹介しました。これから東京で不動産投資を始める際の「知識の下地」としてご利用いただければ幸いです。いろいろな物件を見ていくことで、「物件の目利き」が養われてきます。

不動産投資を考えている方それぞれに、資産背景や投資目的も違います。wagaya Japanではそれぞれのシチュエーションに合わせたアドバイスを行なっていますので、不動産投資をこれから始めたいという方はぜひ私たちにご相談ください。

「区分マンションか、一棟マンションか？」「新築か中古か？」「どのエリアがいいのか？」「銀行融資は可能か？」など、さまざまな疑問にお答えします。

また、外国人投資家の方には、英語、中国語など多言語で対応サポートを行なっております。安心してお問い合わせください。