【初めての不動産投資】購入資金だけじゃない！日本で不動産を購入する際に必要な費用とは？
2020-09-03
日本の不動産投資
海外の外国人投資家様に限らず、初めて投資物件を購入する時に気になるのが、不動産の購入にかかる費用です。
世界に目を向けると、例えばカナダのトロントでは、外国人が不動産を購入する場合、「外国人取得税」として物件価格の15％が課税されます。それに対し、日本では、外国籍でも日本人と同様の税制で、特別な費用がかからないのが大きなメリットです。
まずは、各種税金について一つずつ説明していきます。
①印紙税
印紙税とは、契約書や領収書のような一定の文書を作った時に課せられる税金です。そして契約書に「収入印紙」を貼ることで、税金を納付したという証明になるのです。買主と売主が契約する際に結ぶ『売買契約書』には、この収入印紙を貼る必要があります。その印紙代は契約金額によって変わります。
契約金額が
□ 500万円超え～1,000万円以下の場合 ： 5,000円
□ 1,000万円超え～5,000万円以下の場合 ： 1万円
□ 5,000万円超え～1億円以下の場合 ： 3万円
□ 1億円超え～5億円以下の場合 ： 6万円
※印紙税の減税処置により、2014年4月1日～2022年3月31日までに作成されたものの税額。
また、現金購入ではなく銀行から融資を受ける場合は、『ローン契約書(金銭消費貸借契約書)』にも収入印紙を貼る必要があります。
その場合の印紙代は以下の通り。
契約金額が
□ 500万円超え～1,000万円以下の場合 ： 1万円
□ 1,000万円超え～5,000万円以下の場合 ： 2万円
□ 5,000万円超え～1億円以下の場合 ： 6万円
□ 1億円超え～5億円以下の場合 ： 10万円
融資を受ける場合は、さらに融資手数料や保証料などが必要になります。
②固定資産税・都市計画税
固定資産税とは、日本に土地や建物を持つ人であれば必ず納税義務が発生する税金です。
また、都市計画税とは、都市計画事業・土地区間整理事業の費用に充てられる税金です。例えば、道路を建設したり、上下水道を整備することに使われます。
固定資産税・都市計画税は1月1日時点で土地や建物を所有している者に課税されます。
物件を購入する時に負担する税額は、引き渡し日を基準に日割りで精算を行います。
つまり、1月1日から引き渡し日までは売主負担、引き渡し後から12月31日は買主負担となります。
③不動産取得税
不動産取得税とは、不動産の取得自体にかかる税金のことです。
所有権取得の数か月後に、都道府県から納税通知書が送られるので、その指示に従って納付します。
税額は、固定資産税評価額×4.0%。
軽減措置として、土地と住居については、2021年3月31日までの取得で、税率が3.0％に引き下げられます。
その他にも様々な軽減措置がありますが、軽減措置を受けるためには申告が必要になりますので、ご注意ください。
④登録免許税
登録免許税は、『所有権の移転』や『抵当権の設定』の際にかかる税金です。
手続きは司法書士に依頼しますが、司法書士への報酬とは別で費用がかかります。
かかる金額は以下の通り。
建物の売買による所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0%
所有権の保存登記：固定資産税評価額×0.4％
抵当権の設定登記：債権金額×0.4％
⑤司法書士費用
司法書士は『所有権の移転』・『抵当権の設定』・『金銭消費貸借契約締結の際の立ち合い』などの業務を行います。
費用は依頼する司法書士によって違いますが、10万円前後くらいが相場です。
⑥管理費・修繕積立金
管理費とは、マンションのエレベーターや廊下、エントランスなど、共用部分の日々の清掃や管理に関する費用として、管理会社に毎月支払うものです。
また、修繕積立金とは、10年先、20年先の長期的なメンテナンス・修繕に備えて積み立てていくもので、たとえ短期間で売却を考えていても、毎月費用は発生してきます。
この管理費・修繕積立金は、物件によって費用が変わりますので、不動産物件を購入する前に必ず確認しましょう。
売主がすでに支払済みの管理費や修繕積立金の日割り精算が必要になります。
⑦不動産仲介手数料
売主と買主を仲介する不動産会社に支払う手数料です。
売買額が400万円を超える場合、
売買額×3％＋6万円＋消費税 が法定仲介手数料の上限です。
⑧火災保険料
火災保険は入居者が入るイメージを持っている方が多いと思いますが、オーナー様も火災保険に入ることを推奨しています。
その場合、施設賠償責任保険の特約が付帯しているものがおすすめです。
施設賠償責任保険とは、保有している物件が入居者の身体や財産に損害を与えた時に賠償責任を補償するものです。
まとめ
今回は、不動産物件を購入する際にかかる費用について、ご紹介しました。これらの費用には、不動産の購入価格によって、料金が変動するものもあります。
一度に全てを理解するのは非常に難しいと思いますので、物件購入を検討されている際には、お気軽にご相談ください。
wagaya Japanでは、投資物件購入後の、各種税金、費用のお支払いサポートも行なっています。
外国人投資家様にとっては、日本の税金精度や支払い内容は複雑です。
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