【新型コロナの影響は?】外国人投資家目線の日本(東京)の不動産投資メリット・デメリット

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【新型コロナの影響は?】外国人投資家目線の日本(東京)の不動産投資メリット・デメリット

2020-09-03

日本の不動産投資

世界中の投資家の中で、日本の不動産投資は「リスクを抑えて、安定収益を得られる。東京オリンピック景気もあり今が買い時。」という声が多くありました。

しかし、新型コロナの影響で東京オリンピックが2021年に延期。あるいは中止になる可能性も出てきている状況。コロナショックは日本経済にも大きな打撃を与えています。

そんな中、果たして本当に日本の投資物件は買っていいものか、検証していきます。

 

まずは日本の不動産投資のメリット・デメリットを整理し、コロナ影響下でも売れている物件の特徴をご紹介していきます。

 

 

 

日本(東京)の不動産投資 4つのメリット

 

【メリット その1】

■外国人でも購入しやすい日本の不動産

外国の物件を購入する際、一般的にさまざまな国で規制があります。

例えば、中国、シンガポール、タイ、フィリピンなどでは、外国人の土地の所有を禁止していたり、オーストラリアでは、新築物件か土地だけしか購入できません。

一方、日本では外国人が日本の物件を購入する際の規制がなく、外国人だけに課せられる税金もありません。また永住権がなくても、ビザの種類を問わず購入することが可能です。

つまり日本人と同様の規制のもと、土地も建物も所有することができ、必要な費用も日本人と変わりません。

このように外国人にとって、非常に購入しやすい環境が整っているのは大きなメリットといえます。

 

【メリット その2】

■アジア先進諸国と比べて、割安で利回り(インカムゲイン)が見込める

例えば、中国や台湾の物件は利回りが1〜3%に対し、日本では都市部でも4〜10%の利回りが見込めるという点においては日本の不動産投資は魅力といえます。もちろん発展途上国の利回りはさらに高いものがありますが、その分さまざまなリスクを秘めています。

また、価格帯も先進国の中ではリーズナブルな金額になっており、東京都心部でも中古ワンルームマンションであれば1,000万円を下回る物件もあります。

つまり、リスクを抑えたうえに利回り(インカムゲイン)も安定しており、少額から投資を始められるという、非常にバランスの良い点が日本の不動産投資が人気である理由です。

 

 

【メリット その3】

■カントリーリスクの低さがアジアNo,1

日本のカントリーリスクはアジアの中でトップクラスに低いと言われています。

カントリーリスクとは、海外で投資を行う場合、その投資先の国の政治、経済、社会情勢が不安定になることで、投資商品の価格が変動して損失を被ったり、海外送金ができなくなるリスクなどが挙げられます。

OECD(経済協力開発機構)発表のカントリーリスクによるとアジアの中で、シンガポールと日本のみが最高ランクのAランクを取得しています。(2020年7月時点)

つまり日本の投資不動産の価格が急降下するリスクがないと考えられます。

 

 

【メリット その4】

■東京の物件は売りやすい

東京都心部の中古ワンルームマンションは、1,000万〜3,000万円と手頃な価格が多く、日本人投資家にも大変人気です。売買の流通が盛んなので、購入もしやすければ、売却もしやすいのが特徴です。このようなワンルームマンションを複数戸持つことで、リスクを分散させることができます。

 

 

日本(東京)の不動産投資 3つのデメリット

日本(東京)の不動産投資 3つのデメリット注意点

 

一般的に魅力的な投資先といわれる日本でも、一方で日本特有のデメリットもあります。そこをしっかり抑えて、対策を練っていきましょう。

 

 

【デメリット その1】

■自然災害(地震、水害)のリスクがある

世界的に見ても、地震の多い日本。地震により多くの物件が倒壊した過去があります。しかし、日本の歴史の中で、長く地震と向き合ってきた経験が、耐震強度の高い優れた建築技術を生み出しました。

ここでポイントとなるのは、地震により倒壊した物件の共通点として、1981年以前の木造建物が多くを占めていたということです。1981年に日本の法律「建築基準法」が改正され、新たな耐震基準が生まれました。つまり1981年6月以降の物件は震度6〜7(最高水準の揺れ)まで耐えうる建物となっているのです。

つまり、日本での物件選びのポイントとして、1981年以降に建築された物件であること、さらに耐震性の高いRC造(鉄筋コンクリート造)の建物をおすすめしています。

また、日本の不動産を購入する際は、地震保険に加入しておくとさらに安心です。

 

 

【デメリット その2】

■日本の人口減少問題

現在の日本の課題として「少子高齢化」問題が挙げられます。そして、人口減少に伴う空室率の増加が不安視されています。

ただし、日本全体で人口減少となっている一方で、東京エリアに限定すると、地方からの流入や外国人移住者の増加により、世帯数、人口はともに増加しています。つまり、地方都市の人口減少に対して、東京一極集中のような構図となるわけです。

その点を踏まえると、利回りが高くても空室リスクの高い地方都市よりも、賃貸需要が十分見込める東京で不動産を購入するのがよいでしょう。

 東京都の人口推移|wagayaジャーナル不動産投資

 ※東京都総務局統計部データ

 

 

【デメリット その3】

■日本の投資物件情報が手に入りにくい

日本人投資家向けの、不動産エージェントや情報サイトは多くありますが、外国人投資家向けに多言語で物件情報を提供している企業は非常に稀です。また、物件購入後の賃貸管理や入居募集業務など、ワンストップで対応できる企業となるとさらに少なくなります。

そんなお悩みを解決するため、wagaya Japanでは、多言語のワンストップサービスを提供しています。物件の購入から、賃貸の管理、入居者募集業務、売却までをトータルでサポート致します。

 

 

コロナ影響下でも売れている物件の特徴

新型コロナの影響で東京都心のオフィス需要が低下しています。特にIT系のスタートアップ企業を中心に、積極的にテレワーク(在宅勤務)にシフトしており、現在、少しずつ東京中心部のオフィステナントの解約が顕在化し始めました。今後、この働き方が定着すれば、東京においてもオフィスの空室率増、さらには賃料下落のリスクも出てきます。

一方で、住宅の需要は、東京の「緊急事態宣言」で一時期落ち込んだものの、2020年7月以降、回復してきており、従来の活発な動きが見られます。

このコロナ影響下でも安定して需要が見込めるエリアは、東京JR山手線の主要駅や、急行が停まる人気駅エリアです。

そして、少子高齢化や外国人移住者の増加の背景で、ファミリー向けの広い間取りよりも、単身者向けの部屋が好まれます。

このようなポイントをしっかり抑えて物件選びをすると、コロナの影響をあまり受けることなく、効果的な不動産投資を行えるのではないでしょうか。

 

 

まとめ

日本の不動産投資は、外国人投資家にも非常に魅力的な市場です。特に東京に関しては、東京オリンピック需要で一時期物件価格の高騰はしたものの、今後は安定した価格、利回りで推移すると考えられています。

安心した不動産投資を行うためには、日本で不動産投資物件を購入することのメリット・デメリットをしっかり理解し、①購入エリア、②建物構造、③築年数を見極めることが重要です。

 

私たちwagaya Japanでは、さまざまな国籍のスタッフが、英語、中国語などお客様のご希望の言語で、物件購入の相談、売却相談などさまざまな無料サポートを行なっております。ぜひお気軽にお問い合わせ、ご相談ください。

 

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