東京の高級住宅街についてⅢ

 

 

日本の不動産市場の中で、外国人投資家からとりわけ熱い視線を注がれている市場が東京の高級住宅街です。

その関心の高さから、お陰様で本記事での東京の高級住宅街シリーズも3回目を迎えました。

今回ご紹介する高級住宅街は「南麻布」「青葉台」「自由が丘」です。

どの街も日本人から抜群の人気を誇るエリアですので、日本の不動産投資先候補としてぜひ参考にしてください。

 

■港区南麻布

南麻布は東京都港区に位置する、東京屈指の高級住宅街の一つです。

南麻布の魅力は何と言っても国際色豊かな独特の街の風情と、歴史的背景にあります。

 

南麻布は江戸時代に大名（日本の特定地域を治めていた首領）の武家屋敷が多く存在していたため、商人を中心とした町人達により街開発も盛んに行われていました。

その結果、欧米諸国の要人達からも「環境が良い」と評価される街へと成長し、多くの大使館が南麻布に建設されることとなったのです。

そんな歴史と伝統を誇る南麻布への不動産投資上のメリットですが、一つは国際的な雰囲気を好む日本人富裕層や欧米エリート達からの堅実な賃貸需要が見込めることです。

また南麻布エリアは高台に位置しているため、日当たりが良く、二階建ての一般住宅でも東京の夜景を楽しめますが、こうした利点も賃貸需要を高める要因となっています。

さらに南麻布は閑静な住宅街でありながら東京都心部に位置していることから、交通利便性が高いことも強みです。

 

しかし、そんな南麻布にもデメリットは存在します。

南麻布は坂が多いエリアゆえに、眺望が楽しめる物件は立地次第となります。

そのため物件ごとに立地などをしっかり吟味した上で投資を行わないと、高額でしか物件を入手できないエリアですので、思ったほど利回りが出せないといった事態が起きやすい地域とも言えます。

ちなみに2023年における南麻布の公示地価は坪単価915万円。

ファミリー層向け戸建て住宅価格は、約1億2千万円から最高で26億円にものぼります。

南麻布は不動産投資において強固な賃貸需要が見込める魅力的エリアである一方、物件価格が高額なことから投資リスクが高いエリアです。

地域情報に詳しい日本の不動産仲介会社をパートナーにした上で、慎重な物件選びが不可欠と言えます。

 

■目黒区青葉台

目黒区青葉台は、都心北部に位置する閑静な高級住宅街です。

代官山エリアに近く、ハイセンスなカフェやショップが周囲に点在しています。

また、マレーシアやエジプトアラブ共和国などの大使館などもあり、風光明媚で上質な雰囲気が魅力の街です。

 

しかも青葉台は都心でありながら、緑豊かな環境を実現しています。

青葉台の2丁目が広大な公園により半分ほど占められているからですが、その一つは明治期に西郷隆盛の実弟が購入した邸宅跡地である西郷山公園。

その西郷山公園に並んで存在するのが、豊後・岡藩屋敷の跡地を生かした回遊式の大名庭園が楽しめる菅刈公園です。

青葉台には郷さくら美術館やBunkamuraといった大型複合文化施設もあり、コンサートホール、劇場、美術館、ミニ・シアターなどが楽しめます。

不動産投資上のメリットですが、まず挙げられるのが抜群の交通至便性です。

青葉台は東急東横線と京王井の頭線の両線に挟まれていることから、両線とも徒歩で利用できます。

そのため、通勤利便性を重視するエリートサラリーマン層から手堅い賃貸需要が見込めるのです。

また青葉台のブランド力や知名度を踏まえれば、出口戦略、即ち投資物件の売却のしやすさも外国人投資家の皆様にとっては心強いメリットと言って良いでしょう。

 

しかし、その人気故に価格が高騰していることが青葉台の投資デメリットと言えます。

青葉台の2023年度の公示地価平均値は170万3333円/m²、坪単価は563万0853円/坪で過去最高値を記録しました。

戸建て住宅販売価格は約5億円から7億円程度で、日本の平均的な戸建て住宅価格の10倍以上です。

しかも戸建ては流通量自体が少なく、不動産獲得競争が激しいことも覚悟しておく必要があります。

一方中古マンションの平均価格も約7900万円と高額な上、低層住宅地域指定エリアのためで、都心でよく見られる高層マンションは建築自体が不可能です。

それだけに区分所有マンションも流通量に限りがあります。

少ない投資物件を焦って購入し、高値掴みとなってしまわないよう十分注意する必要があります。

 

■目黒区自由が丘

1927年に開通した東急東横線の駅名から地名が採用された自由が丘は、その名称が日本人のハートを掴み、あれよあれよという間に高級住宅街へと成長した街です。

自由が丘は閑静な高級住宅街に隣接する形で、多くの商業施設が立ち並んでいることが大きな特徴となっています。

 

中でも「フレル・ウィズ自由が丘」や「トレインチ自由が丘」、「Luz 自由が丘」などのショッピングスポットは個性的な店舗が集結しており、自由が丘ブランドを支えています。

また自由が丘は「スイーツの聖地」とも称されており、多くのパティスリーが軒を連ねていることでも有名です。

「patisserie Paris S’eveille」、「モンサンクレール」、「モンブラン」などの店舗は日本のメジャー飲食店ポータルサイトにおいて名店百選に選ばれるなど、その品質と人気は折り紙つきと言って良いでしょう。

こうした街全体の魅力が、日本人から「住みたい街」として不動の人気を誇る大きな理由となっているのです。

自由が丘における不動産投資のメリットですが、例えば坪単価でみた場合に2023年度が343万円/坪と対前年比で6.7％増を記録しています。

過去10年程度の推移でみた場合にも、自由が丘は人口減少が続く日本においてまだまだ成長トレンドにあることを示しており、投資においてキャピタルゲインを狙いやすいエリアと言えます。

 

一方自由が丘における投資のデメリットですが、自由が丘の2丁目と3丁目、特に高台に位置する3丁目が高級住宅街と言われるエリアですが、一戸あたりの区画が大きく、流通量は大変限られます。

仮に物件を取得できても億単位の投資となりますから、高額な賃料設定をする必要が生じ、いくら賃貸需要が高くとも、高額な賃料を負担できる賃借人の獲得は容易ではありません。

賃借人の経済力や信用力を適切に評価できる、目利きを備えた不動産仲介会社の協力は不可欠と言って良いでしょう。

 

東京の高級住宅街は戸建てもマンションも多くの場合、億単位の投資となります。

加えて流通量が限られますので、競争の激しさからつい高値掴みをしてしまう不動産投資家が跡を絶ちません。

高級住宅街の不動産取引に精通した不動産仲介会社を味方に付けることが、東京の高級住宅街での不動産投資を成功させる第一歩です。

この点に留意し、高級住宅街の不動産投資をぜひ成功させてください。

 

日本の不動産購入の際は、是非wagaya Japanへお問い合わせください。