外国人投資家必見！『空家等対策特別措置法改正』の不動産投資への影響
2024-01-20
日本の不動産投資
不動産分野において、日本政府や地方自治体の大きな悩みの種となっているのが、今後さらに増加が見込まされている「空家」問題です。
従来の対策だけは空家がなかなか解消に向かわないため、国は2023年12月に「空家等対策特別措置法」の改正に踏み切りました。
この改正は空家を所有する外国人投資家の方々はもちろん、日本の不動産市況全般にも少なからず影響が及びますので、これから投資を考えている方も軽視すべきではありません。
では空家等対策特別措置法とはどのような法律で、どう改正され、どのような影響が及ぶのでしょうか。
外国人投資家の皆様を対象にわかりやすく解説致しますので、ぜひ最後までお読み下さい。
■「空家等対策特別措置法」と改正ポイント
- 空家等対策特別措置法とは
国土交通省の調査によると、現在日本の住宅の約8%が空家となっており、その数は今後さらに増加すると予測されています。
この問題に対処するため、国が2015年に制定したのが「空家等対策特別措置法」です。
この法律は、倒壊の危険性が高い空家を「特定空家」と指定し、固定資産税を一般住宅の6倍に引き上げることで、空家を放置している所有者へ適切な管理を促すことを目的として施行されました。
- 改正のポイント：「管理不全空家」も固定資産税6倍に
空家等対策特別措置法により、倒壊しそうな空家の解消は多少進んだものの、空家そのものの増加の歯止め策にはなりませんでした。
そこで国は空家等対策特別措置法を改正し、倒壊の危険がある特定空家だけでなく、「今後『特定空家』になる可能性がある空家」を「管理不全空家」と定義し、認定された場合にはそちらも固定資産税を6倍にすることとしました。
これが改正のポイントですが、では「管理不全空家」とは具体的にどのような基準で判断されるのでしょうか。
- 事例：東京都品川区の場合
「管理不全空家」の定義ですが、国はガイドラインは示しているものの、最終的な判断や認定は地方自治体（市町村）に委ねられています。
認定基準例として、東京都品川区の場合をご紹介しましょう。
品川区では建築物の状態として例えば
・門扉が施錠されていないこと
・窓ガラスが割れていること
等により、不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている空家を「管理不全空家」の認定例として挙げています。
ただしこの例はあくまで一部であり、品川区は「建築物の状態や周辺に与える影響、所有者等の状況などを複合的に勘案し、判断する」としています。
つまり最終判断は「周辺に与える影響」といった個別的事情に左右されますので、規準に従って機械的に判断される訳ではありません。
それだけに、管理不全空家に該当するかを、品川区に限らず他の地方自治体に予め尋ねたとしても、おそらく正確な解答は得られないでしょう。
まして国のガイドラインだけを頼りに管理不全空家かどうかを自主判断するのは、避けるべき行為と言えます。
■空家所有者が留意すべきこととは
もし日本の空家を所有している場合、今回の改正でどのような点に留意すべきなのでしょうか。
最も留意して頂きたいことは「自己判断は危険」ということです。
外国人投資家の場合、「所有不動産は自己管理が当たり前」と考える方が多く見られます。
前章でご説明したとおり、管理不全空家かどうかの最終判断は各地方自治体に委ねられていますので、判断基準は一律・明確とは言えません。
特に海外に住んでいる外国人投資家の方々は、地方自治体から「連絡が取りにくい所有者」と評価される可能性が高いのです。
それだけに「この程度の管理なら大丈夫だ」といった独りよがりな判断は、通用しない場合があるということです。
また「すぐに売却するから管理は不要。管理は買手に任せれば良い」といった考え方も禁物と言えます。
売却予定があろうとなかろうと、「管理が不全」と評価されたら固定資産税は6倍に跳ね上がることになります。
そうなれば買手からも敬遠され、売却が思うように進まなくなる可能性も高まるのです。
従って、万一自己管理、あるいは売却予定につき管理を放置している空家を持っていた場合には、地方自治体が安心できるような、日本の賃貸管理会社、または日本在住の信頼できる第三者による管理体制を早急に整えるべきと言えます。
■空家投資は危険か？不動産市場に与える改正のメリットとは
今回の改正により、日本の空家は不動産投資の対象から除外すべきでしょうか。
答えは「NO」です。
日本の空家市場には「相場より安価に仕入れられる物件がゴロゴロしている」という状況は変わらないどころか、今回の改正で掘り出し物が増える可能性があるからです。
今回の改正により、管理不全に陥っている空家の淘汰が進むことで地域環境が良くなったり、不動産開発などが促進されたりすることで、不動産価格の将来的上昇が見込まれる地域が増える可能性があります。
さらに、管理不全とそうでない空家の仕分けを行政が行ってくれると考えれば、「一定の管理が行き届いている空家」だけが残る状況となり、日本の空家市場の健全化も期待されます。
つまりこれからの不動産投資で「狙い目」となってくるのが、日本の空家市場なのです。
■実績がある不動産会社の利用は必須です！
では日本の空家市場の投資で成功するには、どうすれば良いのでしょうか。
それは不動産の仲介や管理で豊富な経験や実績を有する、信頼できる”日本の”不動産会社をパートナーとすることです。
理由は明白です。
一つは地方自治体ごとに管理不全空家の認定判断が異なるため、地域に密着し、よりきめ細かな地域情報の収集や分析が重要になってくること
そうした取組みは、大手であっても海外の不動産会社では困難です。
もう一点は今回の改正により、空家を取得する時点で管理体制が求められるようになったこと。
地方自治体が最も警戒する空家とは、不動産所有者と連絡が取れないまたは取りにくい物件です。
空家の購入者が海外に住んでいる外国人投資家となれば、他の空家以上に地方自治体側の警戒感が高まる可能性があります。
それだけに、空家の管理を日本の不動産会社が代行しているとなれば地方自治体側のそうした不安を払底できるからです。
従って、お宝が多数眠っている日本の空家市場で成功するには日本の不動産会社と提携することは必須とお考え下さい。
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