如何了解在日本持有的房地产的售价

■简介

当外国投资者考虑出售在日本持有的房地产时，最重要的问题想必就是“能卖多少钱？”

销售金额对于房产是否能够成功售出的影响程度毋庸置疑，是非常关键的。

那么，身处异国他乡如何才能知道自己目前持有的日本房产的售价呢？

在这篇文章中，笔者将为您讲解为了解售价而应掌握的术语和其它要点，以及如何了解有效售价，敬请您参考。

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■公示价格和实势价格

想要了解房地产的售价，首先要了解两种“价格”。

分别是“公示价格”和“实势价格”。

“公示价格”是国土交通省根据《地价公示法》每年公布的土地标准价格，该价格中不包含建筑物。

公示价格记载在房地产登记薄上，主要用作计算固定资产税等税目时的课税基准。

“实际价格”是指在房地产市场上交易的价格。

简言之，就是买卖双方最终达成交易的价格，也可以说就是该不动产的 “市场价”，实势价格包含建筑物。

因此，如果您在日本拥有的不动产只是土地，则可以将公示价格作为参考，但如果是投资目的的不动产，建筑物才是重点，这时就必须重视 “实势价格”。

然而，建筑物随着时间的流逝变得老旧，经过一定年限，其价值就会归零。 这种情况下，即使土地上有建筑物，公示价格也会成为售价的重要参考基准。

作为一般估算，很多情况下实际交易中市场价与公示价的差别就是，市场实际交易价往往是公示价的1.1至1.5倍左右。

■决定实势价格的因素有哪些？

如果是附带土地的建筑物，则公示价格可以作为其中的一个参考基准，但以出售公寓为例，则不能以公示价格作为参考。

另外，如果是附带土地的独栋住宅，建筑物本身已很老旧，房产价值接近于零，但根据装修、户型、景观等情况和条件，也可能可以卖到相当高的价格。

此外，实势价格会根据房地产市场的供求强度而上下波动。

金融机构的贷款态度对房地产市场的供求强弱有重要影响。

房地产价格昂贵，大多数买家都是通过金融机构获取贷款。

如果金融机构对房地产贷款持谨慎态度，无法筹措资金的购房者增加，导致房地产销售困难，从而导致市场价格下跌。

反之，如果金融机构放贷更加积极，购买需求就会旺盛，实势价格就会转为上行。

除了金融机构的动向以外，实势价格还受到房地产所在地区经济环境变化的影响。

例如，如果房产的周边新建了大型商业设施，或者一家大公司的总部或工厂要搬迁过来，则市场价格将因预期的人口涌入而上涨。

反之亦然，如果是作为学园都市繁荣的地区，大学要从该地区迁出，可以预见学生的租房需求将急剧下降，则实势价格也会下跌。

如上所述，重要的是要了解日本房地产的实际价格是由各种因素和条件的复杂组合决定的，并且根据时机的不同也会发生变化，因此想要掌握非常精准的售价是非常困难的。

■应该怎么做：选择一家实绩丰富的优质房地产公司是决定性因素

实势价格不时变化，很难掌握。

该怎么办呢？

对于居住在海外的外国投资者来说，最推荐的方法是找一家在帮助外国投资者买卖房产方面经验丰富且值得信赖的房地产中介公司，让他们来评估房地产销售价格。

日本的房地产买卖很少在个人之间进行，一般都是通过房地产中介公司进行的。

因此，即使已经掌握了房地产的销售价格，如果进行中介的房地产公司态度消极，那也避免不了成为“根本卖不出去的房地产（价格）”。

也就是说，房地产经纪公司的营销活动也是影响实势价格的主要因素之一。

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■总结

对于居住在通过个人交易房产司空见惯的国家的投资者来说日本房地产市场可能会有些特殊，在日本，房地产公司的营销能力也是价格形成的关键因素。

因此，可以说与优秀的房地产公司合作，不仅能了解合适的售价，还是可以以更好条件售出房产的不可或缺的得力助手。

我司一定是值得您选择和信赖的得力合作伙伴。

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