房地产收入涉及的税种

日本房地产市场对外国投资者的限制较少，使日本成为了最具吸引力的投资市场之一。

可以毫不夸张地说，没有哪个房地产市场有日本市场这样好的条件，具体体现在日本勤奋的市民、合同的可信赖度之高以及发达的社会基础设施。

虽说如此，日本复杂的税收制度还是让居住在国外的各位外国投资者们感到烦恼。

根据不同的条件会产生各种各样的税种，因此可以说了解税制对于攻克日本房地产市场至关重要。

因此，在本文中，笔者将主要针对居住在海外的外国投资者们介绍日本的房地产收入涉及的税种，敬请您参考。

■何谓房地产租金收入涉及的税种

在日本拥有房地产并产生租金收入时产生的主要税种是“所得税”。

所得税的意思就和它的字面一样，针对投资者获得的收入征税，而不是针对所有日本的房地产征税。

另外，由于是针对“所得”征税，您最好记住，除了租金收入外，出售房地产时产生的差额也就是利润也在所得税的征税范围之内。

那么，所得税是租金收入的唯一税种吗？

另一种根据租金收入等收入产生的税种是“住民税”。

住民税原则上是在日本居住超过 1 年时，向管辖居住地的地方自治体缴纳的税金。

缴纳金额为租金收入乘以指定税率（具体税率因地方政府而异。）

在这种情况下，是否拥有永久居留权并不相关。

即使您现在居住在海外，如果将来有在日本长期居住的机会，也需要注意这一点。

接下来，关于租金收入要记住的另一个税种是消费税。

消费税的规定有些复杂，即使租金收入相同，如果所拥有的不动产是住宅目的的楼房或公寓，且承租人以居住为目的租用，则不征收消费税。

但是如果所拥有的房产是商业楼房或商用建筑，并且承租人出于商业目的支付租金，则无论房主是否为海外居民，都有义务缴纳消费税。

近年来，消费税的计算和申报方式变得更加复杂，比如计划于2023年10月启动的发票制度。

如果您投资的不动产包含商用房租，建议您咨询给您中介的日本不动产公司，请他们给您介绍日本的税务师，委托税务师办理税务申报。

wagaya Japan可以帮您介绍精通投资性房产购入后的纳税管理以及海外业主房地产买卖的税务管理的税务师和司法书士。

如果您正在考虑购买房产，欢迎您请联系我们。

■所得税预缴制度·什么是源泉征收(预扣税)？

以所得税为代表，其他各种税款也一般都在提交纳税申报时缴纳，但居住在海外的外国投资者的所得税征收方法有所不同。

原则上，根据情况可适用“预扣税”机制。

预扣税是为防止外国投资者漏报而设立的所得税预征制度。

但是向税务局缴纳预扣税的并不是外国投资者。而是支付租金的法人实体或出于商业目的租界该房产的承租方。

一般住宅用途的个人租户不在征收对象范围之内。

承租方向不动产所有人支付租金时，只支付扣除租金的20.42%后的金额，并将租金20.42%的金额作为预扣税义务人向税务机关缴纳。

所以请您记住，预扣税是所得税的机制之一，根据承租方的属性，可能会产生预扣税。

■关于源泉征收(预扣税)的减免

发生预扣税时，属于征收对象的租户将不会收到全额工资，而是扣除了预扣税的金额。

但是，如果外国投资者与日本签订了税收协定，预扣税将被免除或减少。

比如美国。

由于美国与日本签订了日美租税协定，美国投资者无需缴纳预扣税。

但是，这不是自动就会被减免，必须向条约签署国的税务机关申请。

由于具体程序因国家或地区而异，因此请务必事先确认是否与日本签订了税收协定等。

■关于退税申请

如果是居住在未与日本缔结税收协定的国家的外国投资者，如果预扣税额超过了本来的所得税额，这样的差额是不是会造成损失呢？

或者，即使因为条约获得了减免，但是预扣税额仍超过所得税该怎么办？

即使是居住在海外的外国投资者，如果因预扣而多缴了所得税，您也可以通过申请退税来拿回多缴的税款。

要申请退税，需事先准备好必要的资料并前往日本的税务局。

办理时间为产生预扣税的“次年”的3月15日之前。

在申请退税之前，需要准确计算所得税。

房地产的所得税计算尤其复杂，即使是日本投资者也很少自己计算和申报税款。

此外，对于需要提交的文件，还有一些标准和条件。

如果居住在海外，仅想从日本邮寄调取必要的文件，想必也将花费相当多的时间和精力。

如上所述，如果您在日本投资房地产并收取租金，根据情况可能会产生包括所得税在内的多项税款。

而且，预扣税和退税申请制度复杂不易理解。

因此，为了使在日本的投资能够获得成功，听取税务专家的建议非常重要，在投资前想好税收对策可以说是日本房地产投资成功的第一步。

wagaya Japan 为各位外国投资者在日本买卖房地产提供多种语言的全面支持。 如果您正在考虑购买或出售房产，包括购买投资性房产后的税务管理，欢迎您随时向我们咨询。