人在海外如何出售在日本的房地产？

卖家人在海外，也可以寻找买家、签订合同、出售自己在日本房地产。

那么人在海外，出售在日本的房地产时需要遵循哪些步骤呢？

另外，在出售过程中有哪些需要注意的事项呢？

这篇文章，就为您介绍居住在海外的（居住在日本之外）人士想要出售自己在日本的房地产时的基本步骤和相关注意事项。

■确保海外代理人并准备相关资料

居住在海外的人士，无需前往日本就能出售自己在日本的房地产的首要条件就是有指定的代理人。

如果在日本有可以信任的熟人或亲戚，也可以委托给他们。

然而，自己居住在海外想要通过代理人出售房地产时，尤其是准备必要的资料时要求代理人有相关的专业知识。

一般是委托司法书士代为制作相关资料，如果不知道要找哪个司法书士，可以通过房地产公司介绍。

通过代理人签订合同时，需要准备以下三种资料。

• 代理权限委托书

代理权限委托书是卖方将合同手续的办理权限委托给代理人的证明资料。

需写明委托的内容和条件、房产信息、委托人（卖家）和受委托人（代理人）的个人信息由卖家与代理人签字。

• 宣誓陈述书

日本的房地产买卖合同需要在合同上盖章（在政府登记过的印章），因此需要出示印章证明，但只有在日本居住的居民才能获得印章证明。

因此，宣誓陈述书是印章证明的替代文件。

为了使宣誓陈述书有效，卖方必须携带护照和陈述书前往居住国的日本大使馆进行认证。

• 居民登记证或住址宣誓陈述书

房地产合同需要证明卖方住址的居民登记证，或能够证明住址的官方文件。

如果您的居住国没有发行此类文件，您可以自己准备一份住址宣誓书，并由您居住国的公证人对其进行公证，才能作为有效的替代文件。

以上三份文件，如果在居住国无法取得，应该如何准备呢?可以委托司法书士作为代理人代为准备，并寄给卖家。

卖家收到文件后，需认真阅读代理权限的条件和范围，填写必要事项，并在居住国办理必要手续，再寄回给司法书士。

■选择靠谱的房地产公司是买卖成功的关键

日本与美国等其他国家不同，几乎没有个人之间进行的房地产交易。

通过房地产公司进行房地产买卖在日本是一种“常识”。

日本有超过30万家大大小小的房地产公司，有些擅长房屋出租，有些擅长中介等，擅长的领域是不同的。

如果您居住在海外，想要出售在日本的房地产，找一家在帮助海外卖家进行房地产交易方面有着丰富经验和业绩的房地产公司协助，是买卖成功的关键。

wagaya Japan拥有擅长此类交易的司法书士和律师关系网，可以为您介绍可靠的代理人。

擅长帮助海外卖家进行房地产交易的公司通常会通过网络积极向海外客户传递信息，因此应该不难找。

请务必通读想要合作的房地产公司的主页，了解他们提供的什么样的服务，谨慎选择您的合作伙伴。

■设定战略售价

确定了代理人和房地产公司之后，接下来的流程就是对房产进行估价，确定售价，打广告，寻找买家，这里的重点是售价。

房地产价格评估在一定程度上是程式化的，得出的价格可以作为市场价格的大致参考，但不一定可以以这个价格卖出。

比如等了两周没有买家，可以选择降价5%左右，再观察情况。设定的售价需留有一定余地，战略性地寻找买家是出售房产的关键。

提前与房地产公司协商并制定这样的销售计划，房产出售会进行得更顺利。

■最后的手续：缴纳各种税款

找到了买家，作为卖家也确定了自己的出售意愿后，通过代理人进行出售房产的签约手续。

在这个阶段，需要注意的是随着房地产的出售可能产生的各种税收如下：

• 印花税

印花税是通过在房产出售合同上贴印花税票来缴纳的。例如售价在1千万日元以上5千万日元以下的话印花税为1万日元，5千万日元以上1亿日元以下的话则是3万日元。。

与代理人商讨付款方式后，可以通过代理人准备印花税票。

• 登记证书税

如果当初卖方是从金融机构贷款购买的房地产，则该房地产会被设置抵押权，在给买家交付房产时必须注销抵押权。

登记证书税其实就是抵押权注销手续费，如果房产是用现金购买的，那就不会产生登记证书税。

• 所得税·住民税

如果出售房地产产生利润，即使非日本居民也必须缴纳所得税和住民税。

必须在出售后的“下一年度”的纳税申报期内（通常为 2 月 16 日至 3 月 15 日）在日本完成申报缴纳手续。

如果您自己无法办理，则需指定称为税务代理人的代理人来缴纳税款。

• 预扣税

居住在海外的人士出售不动产时，从防止漏税的角度，“买方”需预扣售价的10.21%，代替卖方缴纳税款，这样的机制称为预扣税。

因此，出售金额并不是100%到达卖家手中。

预扣税并不是必定产生，只在符合以下某一种情况时产生：

・售价超过1亿日元时

・买方购买房产不是以居住为目的

・买方不是个人

■最后

海外居民可以不前往日本就出售在日本持有的房地产，但必须准备相关资料，还有相关纳税制度等流程复杂。

如果买卖合同因某项手续遗漏或错误而被搁置，难免造成得不偿失的局面。

找到值得信赖的房地产公司和代理人，成立一个团队，在保持沟通的同时稳步处理各个流程，期望您能够圆满地出售您的房产。

wagaya Japan在帮助海外居民出售日本房地产方面取得了许多成绩。

有关房产出售的问题和咨询，欢迎您联系 wagaya Japan。