【新型冠状病毒的影响有哪些? 】从外国人投资家的视角观看日本(东京)不动产投资的优点・缺点

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【新型冠状病毒的影响有哪些? 】从外国人投资家的视角观看日本(东京)不动产投资的优点・缺点

2020-09-24

日本的房地产投资

在全世界的投资家眼中,日本的不动产投资被许多人认为是“在风险控制下,能获得稳定收益。还有东京奥运会带来的景气,现在正是购买时机。”

 

不过,受到新型冠状病毒的影响,东京奥运会延期至2021年。甚至还出现可能会中止的情况。新型冠状病毒的冲击也对日本经济造成很大的打击。

 

在这样的情况下,日本的投资物件是否真的适合购买呢?在此就来验证看看。

 

首先整理日本不动产投资的优缺点,并介绍在新型冠状病毒的影响下仍然畅销的物件特色。

 

日本(京)不动产4

【优点1】

■即使是外国人也容易购买的日本不动产

 

一般而言,在购买外国物件时,各个国家都有相关限制。

 

例如,在中国、新加坡、泰国、菲律宾等禁止外国人拥有该国土地,在澳大利亚,仅能购买新建物件或土地。

 

另一方面,外国人在日本购买日本的物件时,并没有特殊限制,也没有仅针对外国人课征的税额。此外,就算没有永久居留权,也没有规定签证种类,皆可购买。

 

也就是说,外国人也能与日本人在相同的规定下,拥有土地及建筑物,所需费用也与日本人毫无差异。

像这样,拥有对外国人来说也容易购买不动产的环境,可说是一大优点。

 

 

【优点2】

■与亚洲各个先进国家相比,有望以便宜价格获得收益率(Incoming gain,在此指租金收益)

 

例如,相对于中国和台湾的房地产物件收益率为1〜3%,在日本,即使是都市地区也有望拥有4〜10%的收益率,这可说是日本不动产投资的魅力。当然,发展中国家的收益率更高,但是其中也隐藏着各种各样的风险。

 

此外,价格范围在先进国家中属于经济实惠的金额,即使在东京的都心地区,若是二手的单一房式公寓,也有不到1,000万日元的物件。

 

也就是说,在风险控制下,能稳定获得收益率(Incoming gain,在此指租金收益),并且能从少额投资开始,如此良好的平衡正是日本不动产投资大受欢迎的理由。

 

 

【优点3】

■国家风险是亚洲各国中最低

日本的国家风险被认为是亚洲各国中最低的。

 

所谓的国家风险,是指在国外进行投资时,因该投资国的政治、经济、社会情势变得不安定,导致投资商品的价格变动、遭受损失,或无法利用国际汇款的风险等。

 

根据经济合作与发展组织(OECD)发表的国家风险,在亚洲国家中,仅新加坡和日本获得最高等级的A等级。 (截至2020年7月)

 

换句话说,可以认为日本投资不动产的价格没有急遽下降的风险。

 

【优点4】

■东京的物件容易销售

 

东京都心地区的二手单一房式公寓有许多是在1,000万〜3,000万日元之间的合理价格,在日本人投资家之间也非常有人气。由于买卖流通之间非常兴盛,因此只要容易购买,也容易销售出去。通过拥有多间这类的二手单一房式公寓,便能分散风险。

日本(京)不动产3大缺点

 

 

虽然日本一般而言被认为是非常有魅力的投资国家,但是另一方面,日本也有其独特的缺点。确实掌握、控制这些缺点,并制定好解决方案。

 

【缺点1】

■有天然灾害(地震、淹水)的风险

从全世界来看,日本可算是地震较多的国家。过去也曾经有过许多因为地震而倒塌的物件。不过,在日本的历史之中,通过长年面对地震的经验,诞生出具有高抗震性的卓越建筑技术。

 

这里的重点是,因地震而倒塌的物件有个共同点,那就是大多都是1981年以前建造的木造建筑物。 1981年,日本针对法律“建筑基准法”进行修改,并制定了新的抗震标准。也就是说,1981年6月以后建造的物件,皆是可承受6〜7级地震(最大震动水平)的建筑物。

 

换句话说,在日本选择房地产的要点之一,就是选择1981年以后建造的物件,并且更加建议选择具高抗震性的PC结构(钢筋混凝土结构)建筑。

 

此外,在日本购买不动产时,加保地震保险会让人更加安心。

 

 

【缺点2】

■日本的人口减少问题

 

目前日本的主要课题之一就是“少子高龄化”问题。此外,因人口减少导致空房率的增加也令人感到不安。

 

不过,虽然日本整体的人口数量减少,但仅在东京地区,因人潮从地方的流入及外国移民的增加,使得家庭数及人口数都跟着增加。也就是说,相对于地方都市的人口减少,东京反而出现过度集中的结构组成。

 

将这一点纳入考量,比起有着高收益率但空房风险也高的地方都市,在有着充足租赁需求的东京购买房地产会比较好。

 

 

 

 

【缺点3】

■日本投资物件的信息较难取得

虽然市面上有许多专为日本人投资家提供服务的不动产中介公司和信息网络,但是以多种语言向外国人投资家提供物件信息的企业却非常地少。此外,针对物件购买后的租赁管理及居住者招募业务等提供一站式服务的企业更是少之又少。

 

为了解决这类问题,wagaya Japan提供多种语言的一站式服务。从物件的购买到租赁管理、居住者招募业务及销售等,提供全面性的支援服务。

 

在新型冠状病毒的影响下仍然畅销的物件特色

 

 

在新型冠状病毒的影响下,东京都心的办公室需求正在减少。特别是以IT产业的初创企业为中心,积极转向远程办公(在家工作),现在东京中心部的租赁办公室的解约现象也逐渐变得明显。如果这种办公方式在今后得以维持,就连东京办公室的空屋率也会增加,进而也有可能出现租金下降的风险。

 

另一方面,住宅的需求虽然受到东京“紧急事态宣言”的影响短暂下降,但是在2020年7月之后,其需求状况逐渐回升,能看到以往的活跃动态。

 

在新型冠状病毒的影响下,仍能预期拥有稳定需求的区域,包括东京JR山手线的主要车站,以及急行列车停靠的人气车站地区。

 

另外,再加上整体环境中少子高龄化的问题及外国移民者增加的影响,比起适合家庭居住的宽敞隔间设计,适合单身人士居住的房间更受欢迎。

 

 

在选择物件时,只要确实掌握这几个要点,就能避免受到新型冠状病毒过多的影响,进行有效的不动产投资。

 

总结

日本的不动产投资对于外国人投资家来说也是非常有魅力的市场。特别是在东京,虽然受到东京奥运会需求的影响,使得物件的价格在一段期间内飙升,但今后则被认为仍然有着稳定的价格及收益率。

 

为了能安心进行不动产投资,充分理解在日本购买不动产投资物件的优缺点,并且仔细评估①购买地区、②建筑物结构、③建筑年数是件非常重要的事情。

 

在wagaya Japan有着不同国籍的服务人员以英语、中文等客户希望的语言,提供物件购买咨询、销售咨询等各种免费支援服务。请随时与我们联系。

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