在深受外国投资者欢迎的日本房地产当中，备受关注的是传统日式住宅。

具有古老风貌的木结构建筑或町屋等富有韵味的传统日式住宅，不仅受到日本人的喜爱，也受到外国人的欢迎，越来越多的人将其用于出租、民宿或商铺等用途。

然而，由于传统日式住宅的建筑年代较久，在购买时有几个需要注意的要点。

本文将面向正在考虑投资传统日式住宅的人群，通俗易懂地讲解购买时需要注意的重点事项。

什么是传统日式住宅？

传统日式住宅是指使用日本自古以来的建筑工法与天然材料建造的住宅。可以想象成出现在日本历史剧中的那种房屋，由瓦片、榻榻米、缘侧、床间、土间等要素构成。

所谓传统日式住宅，从近年来使用传统工法建成的新房，到自古以来存在的老房子，类型各异。其中，近年来特别受欢迎的是早期建造的传统日式住宅——古民家。

虽然古民家并没有明确的定义，但一般指的是使用传统日本工法建造，房龄在50年以上的住宅。

古民家因其富有韵味的外观而在日本人和外国人当中都越来越受欢迎。加之古民家的价格较低，不仅有人将其翻新后自住，也有越来越多的人将其用于出租、民宿、咖啡馆或共享办公等用途。

购买传统日式住宅时需要注意的8个要点

在传统日式住宅中，被称为“古民家”的房产因其风貌与价格优势而成为许多人的购买目标。但由于建筑年代久远，古民家也存在一些缺点，因此在考虑购买时有几个必须了解的注意事项。

以下将介绍购买传统日式住宅（古民家）时需要注意的几点。

隔热性与抗震性存在隐忧

古民家多是在保温材料普及之前建造的，因此隔热性能较差。加之随着年限增长，出现缝隙或结构变形，外部空气容易进入，因此冬季的防寒措施是必不可少的。

此外，日本现行的抗震标准“新抗震标准”于1981年6月施行，2000年又进行了修订。因此，古民家往往不符合抗震标准，存在倒塌风险，需要特别注意。

可能存在白蚁危害

白蚁是一种杂食性昆虫，会啃食建筑物的柱子或混凝土等结构，若放任其侵害，一旦发生灾害，建筑物可能倒塌。

传统日式住宅为木结构，特别是古民家建筑年代久远，很多在购买前已经长期空置，因此可能存在白蚁侵害的风险。

若柱子或基础部分被白蚁侵害，房屋老化会加剧，倒塌风险也会增加，因此需特别注意。

不仅要在购买前确认房屋状态并在必要时进行白蚁清除，购买后也应持续做好白蚁防治工作。

购买前的房屋检查（建筑诊断）

由于古民家年代久远，很多重大问题肉眼无法识别。

在考虑购买时，建议进行由专业公司提供的房屋检查（建筑诊断）。通过专业检查结构是否变形、是否有漏水或腐蚀等问题，可安心做出购买决定。

尤其是对于远程购房或对日本房地产不熟悉的外国投资者来说，进行房屋检查是一个重要的保障手段。

翻修成本可能较高

若房屋年久失修，可能存在严重老化问题，购买后需要进行翻新或修缮。特别是传统日式住宅，由于可施工的工匠有限、建材特殊，可能导致成本上升。

若需进行大规模翻修，费用可能从几百万日元到一千多万日元不等，建议在事前获取估价，并制定合理的购房与资金计划。

许多位置较为不便

虽然位于乡村或自然环境优美的地区具有吸引力，但往往在日常生活上较为不便。去购物可能必须开车，附近也可能没有便利店或商业设施，因此事前确认周边环境与交通状况非常重要。

可能没有完善的基础设施

请务必确认电力、煤气、自来水等基础设施是否齐全。若位于乡村且房屋年代久远，可能尚未配备这些设施。若需完善基础设施，费用可能高达几十万到几百万日元。

此外，互联网环境也很重要。某些地区可能无法连接互联网，请事先确认。

火灾风险较高

传统日式住宅基本为木结构，因此火灾风险较高。需仔细检查是否存在漏电问题、灭火器是否妥善设置等，并做好防火对策。

另外，房龄较高的房屋因火灾风险高，可能无法投保火灾险，或保费昂贵，也需注意。

若打算将古民家作为出租房使用，可能需符合抗震标准、防火规定等法律要求，进而需要进行修缮。请一并确认是否需要应对相关法律规定。

安全防范存在隐忧

传统日式住宅通常门窗较多，格局也较容易被侵入，存在安全隐患。年代久远的房屋不像近年建造的房屋那样配有防盗玻璃等安全设施。

请在购入后自行进行安全对策，例如更换为防盗玻璃、引入家庭安防系统等。

此外，建立管理体制也不可忽视。民宿运营不同于一般出租房，需要清扫、钥匙管理、紧急应对等体制支持。若远程运营，建议与代运营公司合作。

【番外篇】将传统日式住宅作为民宿运营时的注意事项

若以民宿运营为目的购买传统日式住宅，还需注意以下几点：

民宿经营许可

首先，经营民宿需获得旅馆业法及各地方政府条例下的许可。

若房屋结构或位置不符合相关标准，可能无法获得许可。

特别是耐震性、防火性存在问题的古民家，为了取得许可，通常需要进行改造，费用也相应较高。

运营管理与社区关系

此外，民宿运营不同于一般出租房，还涉及日常的清洁、钥匙管理与突发问题应对等。

若由远程投资者进行运营，需考虑与运营代理公司的合作。

同时，与当地居民的关系也非常重要。在传统村落中，部分居民因噪音、行为礼仪等问题对民宿持否定态度，因此必须在取得社区理解的基础上，采取适当运营方式。

如何寻找传统日式住宅

那么应如何寻找传统日式住宅呢？本节将介绍两种主要方式：空置房屋银行和当地不动产公司。

空置房屋银行

空置房屋银行是由地方政府运营的服务，旨在撮合买卖双方进行空置房交易。
空置房屋银行中也有许多不动产公司不愿代理的老旧廉价房屋，因此可能以低价购入房产。

但需注意，空置房屋银行并不提供如不动产公司般的购房支持。买卖双方需直接协商并签订合同，因此较容易发生纠纷。

当地不动产公司

若是目标区域的不动产公司，可能掌握着未在网上发布的古民家信息。
而且，熟悉当地特色与房产状况的不动产公司能提供更贴合的建议。

但对于不熟悉日语的外国人或希望从更广泛选项中挑选房源的购房者来说，当地不动产公司可能并不适合。建议优先咨询提供多语种服务、专为外国人介绍房源的不动产公司。

总结

传统日式住宅，尤其是古民家，以低廉价格和独特风情，作为商业用途也充满机遇。

但这类房产因年久失修，存在抗震性、隔热性等方面的不安。在寻找房源时，选择精通传统日式住宅且可提供多语言服务的不动产公司，将更有助于购得满意房产。

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