【外国籍房地产投资者必看】在日本进行房地产投资时需了解的表面收益率和实际收益率

由于日元贬值，许多投资者正在考虑投资于备受欢迎的日本房地产。

日本的国家风险相对较低，对外国投资者没有设限，因此日本房地产投资对外国投资者来说是一个相对容易进入的市场。

然而，并不是所有的日本房地产都是好的投资。在投资时，需要仔细比较如收益率等因素。

本文将详细解释在日本进行房地产投资时需要了解的表面收益率和实际收益率的特点及计算方法。

日本房地产投资中的收益率类型

收益率是房地产投资中不可或缺的指标，显示了每年收益相对于投资额的比率。收益率越高，获取收益的效率就越高。

然而，收益率大体可分为以下两种主要类型，了解它们之间的区别非常重要：

• 表面收益率
• 实际收益率

表面收益率

表面收益率（Gross Rate of Return）是指租金收入相对于物业价格（投资金额）的比率。它也被称为粗略收益率、总收益率或简单收益率。

由于只需物业价格和租金收入两个数据即可简单计算，因此常用于衡量大致的盈利能力。

日本的房地产广告或网站上列出的收益率大多为表面收益率。然而，由于表面收益率未考虑费用，因此可能与实际盈利能力有较大差异。

因此，在考虑收益率时，确认实际收益率也很重要。

实际收益率

实际收益率（Actual rate of return）是考虑到费用后的收益率。它也被称为净收益率或 NOI 收益率。

由于实际收益率是用租金收入减去费用后的利润来计算的，因此可以了解更接近实际的收益率。

即使表面收益率很高，但实际收益率低的情况也并不少见。在考虑物业时，不仅要看表面收益率的高低，还需模拟实际收益率进行判断。

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表面收益率的特点和计算方法

表面收益率的计算简单，适合用于衡量大致的盈利能力。

广告中一般为表面收益率

如前所述，日本的房地产广告或网站上的收益率数字一般为表面收益率。有时也可能是“预期收益率”。

表面收益率适合简单的物业比较，但它未包含费用等成本，实际的收益率可能有所不同。谨防仅凭广告中的高表面收益率而盲目投资。

表面收益率的计算方法

表面收益率的计算公式如下：

表面收益率（%）= 年租金收入 ÷ 物业价格 × 100

例如，如果年租金收入为 500 万日元，而物业价格为 4000 万日元，则表面收益率为：

表面收益率 = 500 万日元 ÷ 4000 万日元 × 100 = 12.5%

预期收益率和表面收益率的区别

预期收益率是假设物业满租时的年租金收入计算的收益率。它能够衡量物业的最大潜在收益。

另一方面，表面收益率一般考虑到当前的空置情况，因此可以了解投资后的即时收益率。

让我们在以下条件下计算预期收益率和表面收益率：

• 单位数：10 个
• 租金：每月 8 万日元
• 入住率：80%
• 物业价格：5000 万日元

满租时的年租金收入为：

10 单位 × 8 万日元 × 12 个月 = 960 万日元

因此，预期收益率为：

预期收益率 = 960 万日元 ÷ 5000 万日元 × 100 = 19.2%

考虑到实际入住率为 80%，年收入为：

960 万日元 × 80% = 768 万日元

因此，表面收益率为：

表面收益率 = 768 万日元 ÷ 5000 万日元 × 100 = 15.36%

由此可见，表面收益率和预期收益率可能会有很大差异。务必检查广告中的收益率是预期收益率还是表面收益率。同时，还需确认用于计算预期收益率的租金基准是什么，有时可能是该物业内的最高租金。

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实际收益率的特点和计算方法

即使某物业的表面收益率很高，如果实际收益率低，也无法获得有效的收益。在决定是否投资时，必须模拟实际收益率。

实际收益率需要自行计算

表面收益率是用确定的年收入和物业价格计算的，因此计算结果基本相同。因此也可以从房地产公司的广告中计算。

另一方面，由于实际收益率考虑了费用，计算结果会因人而异。计算实际收益率时包含的典型费用有：

• 管理费
• 修缮基金
• 保险费
• 维护费用
• 恢复原状费用
• 广告宣传费用
• 外部管理委托费用
• 固定资产税

此外，物业价格还包括购买时的中介费用等附加费用。由于实际收益率的计算涉及预测费用，这些费用会根据投资者的决定而有所不同。

实际收益率的费用并无明确定义或规则，费用在计算时尚未确定，因此因人而异。因此，房地产公司广告中无法提供精确的实际收益率。

实际收益率需要根据自身情况估算并计算。

实际收益率的计算方法

实际收益率的计算公式如下：

实际收益率（%）=（年租金收入 – 年费用）÷（物业价格 + 购买时的附加费用）× 100

购买时的附加费用可能包括印花税、中介费用、不动产取得税、登记费用等。这些费用大致可估计，可以咨询房地产公司。估算年费用时，尽量具体。

为了简化复杂的计算，可以先以租金收入的 30% 为标准进行粗略计算，在筛选出合适的物业后再进行具体计算。

投资物业时计算实际收益率的重要性

例如，在以下条件下计算表面收益率、预期收益率和实际收益率：

• 物业价格：5000 万日元
• 购买的附加费用：400 万日元
• 单位数：10 个
• 租金：每月 12 万日元
• 入住率：85%
• 年费用：1000 万日元

满租时的租金收入为：

10 单位 × 12 万日元 × 12 个月 = 1440 万日元

考虑到入住率，实际租金收入为：

1440 万日元 × 85% = 1224 万日元

因此，预期收益率和表面收益率为：

预期收益率 = 1440 万日元 ÷ 5000 万日元 × 100 = 28.8%

表面收益率 = 1224 万日元 ÷ 5000 万日元 × 100 = 24.5%

实际收益率为：

实际收益率 =（1224 万日元 – 1000 万日元）÷（5000 万日元 + 400 万日元）× 100 = 4.15%

由此可见，不同类型的收益率计算结果可能会有很大差异。在搜索物业时，可以用表面收益率和预期收益率进行筛选，但在具体比较物业时，必须考虑实际收益率。

总结

本文解释了不同类型的收益率及其特点和计算方法。收益率是选择投资物业的重要因素，不同类型的收益率会显著影响结果。

即使表面收益率很高，如果实际收益率低，则投资效率不高。请注意，日本的房地产广告或网站上通常列出的收益率是表面收益率或预期收益率。

最终，在做出投资决策之前，必须模拟实际收益率。

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