日本の不動産投資の代表的な選択肢に「1棟投資」と「区分投資」があります。それぞれメリット・デメリットが異なるので、違いを理解し投資スタイルに適したほうを選ぶことが大切です。

1棟投資と区分投資の違いやメリット・デメリットを分かりやすく解説するので、投資判断の参考にしてください。

 

1棟投資と区分投資

日本の投資用不動産として人気の高いマンション・アパート投資（収益不動産投資）には、1棟投資と区分投資の2種類があります。

 

• 1棟投資：マンション1棟・アパート1棟を丸ごと購入し運用する
• 区分投資：マンションの1室単位で購入し運用する

 

1棟投資とは、マンション・アパートを1棟単位で購入し運用する方法です。

高額な資金が必要になりハイリスク・ハイリターンではありますが、大きな利益が期待できます。

 

一方、区分投資はマンション・アパートを部屋単位で購入し運用する方法です。

1室のみ購入するケースだけでなく、複数の部屋を所有するのも区分投資にあたります。

区分投資は、1棟投資に比較し初期費用を抑えやすくリスクが低いため、投資初心者にも人気がある方法です。

 

以下では、1棟投資・区分投資のメリット・デメリットを解説するので、どちらが自分の投資スタイルに合っているか判断の材料としてください。

 

 

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1棟投資のメリット

1棟投資は、1棟丸ごと運営するため収益性の高さや資金効率の良さといったメリットがあります。

 

収益性が高い

1棟投資は多額の収入を得られる点が大きなメリットといえます。

たとえば、毎月の家賃10万円で20室運営すれば月の家賃収入は200万円です。区分投資で1室の運営であれば月の家賃収入は10万円なので、１棟運営とは大きな差があります。

また、1棟単位で管理するため修繕費や管理費といったコストは1室あたりでは抑えやすくなります。

収益性が高く経費を抑えやすいため、効率よく運営することが可能です。

 

空室リスクを分散できる

不動産投資で大きなリスクとなるのが、入居者が入らず収入を得られない空室リスクです。

1棟投資であれば複数部屋を所有するため、仮に数室空室が出ても損失をカバーしやすくなります。また、基本的には収入がゼロになるケースはあまりないでしょう。

多少空室が出ても大きなダメージになりにくいのは、安定して運営するうえで大きなメリットとなります。

 

自由に経営できる

1棟のオーナーとなるので、修繕や改修・管理ルールなど自分の裁量で決められます。

老朽化したからリフォームする・外観が悪いから塗装し直すなどの対策も自分の意志で決められるため、入居率アップも期待できるでしょう。

 

 

 

1棟投資のデメリット

1棟投資は、その規模の大きさからデメリットも生まれてしまいます。

特に、失敗によるリスクは大きくなりやすいので注意しましょう。

 

投資コストが高額

マンション1棟を購入しようとすると、億円単位の資金が必要です。さらに、運用中の修繕費や税金なども高額になってきます。

1室あたりで考えれば区分投資よりも抑えられるとはいえ、総額では高額な支出です。そのため、1棟投資したいと希望しても手が出せないケースも少なくありません。

 

ローンが組みにくい

不動産投資ローンで投資するにも1棟投資は融資額が大きくなるため、融資してくれる金融機関は多くありません。

仮に、1棟投資に対応できる金融機関があったとしても、自身の収入や不動産の収益性などで審査されるため、一定以上の収入は不可欠でしょう。

ローンが組めない場合は、投資を諦めるか・自己資金で賄う必要がありハードルが高い投資といえます。

 

なお、外国籍の人でも永住権があれば日本の不動産投資ローンの利用は可能です。

永住権がない場合はハードルが高くなるため、日本に拠点もある母国の金融機関や不動産投資エージェントに相談してみるとよいでしょう。

 

 

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出口戦略が立てにくい

不動産投資の代表的な出口戦略が売却ですが、1棟物件は買い手が限定されるので売りにくい点に注意が必要です。自分が投資する際に資金のハードルが高いのと同様、売却する際には買主の資金力が必要になります。

高額な資金を払ってでも投資したいような物件でなければ売却が難しいので、出口を見据えて入居率を高める・適切にメンテナンスするなど対策も検討しておきましょう。

 

 

 

区分投資のメリット

区分投資は1部屋単位で投資できるので、1棟投資よりも資金のハードルが低くなる等メリットがあります。

 

費用を抑えやすい

区分マンションであれば、物件によっては1,000万円ほどから投資が可能です。初期費用も高額にならないことからローンも組みやすく、投資をスタートしやすいと言えるでしょう。

1室あたりの費用を抑えやすい分、複数部屋の所有も検討できるので、リスク分散や投資規模の拡大計画も立てやすくなります。

 

流動性が高い

1部屋単位であれば、比較的売却しやすいのも区分投資の魅力です。

いざというときに手放しやすいだけでなく、スピーディーに売却できるのでタイミングを見極めて売却利益を出すこともできるでしょう。

 

管理が簡単

1部屋単位で運営するので、入居者や賃料・物件などの管理もそれほど複雑になりません。

また、マンション自体は管理会社が修繕してくれるので、自分で修繕計画を立てる必要がないのも負担の軽減につながります。

資金を押さえて手軽に運営できるのが、区分投資のメリットです。

 

 

 

区分投資のデメリット

区分投資は、比較的資金を押さえて運営できる反面、収益性は大きくならないなどのデメリットがあります。

 

利回りが低め

区分投資は、家賃収入はそれほど大きくなりません。

たとえば、家賃12万円でも1室しか所有していなければ月の家賃収入は12万円です。そのうえで、区分所有は管理費や修繕積立金の支出がかかるので、ローン返済などと併せると実質利回りは低くなりがちです。

事前に、コストなどを具体的に考慮して実質利回りを念入りにシミュレーションするようにしましょう。

 

空室リスクが大きい

部屋単位で運営するため、所有する部屋数が少ないほど空室リスクが大きくなります。

たとえば、1室しか所有していない場合、その部屋に入居者がいなければ収入ゼロです。収入がなくても管理費や税金などの支出は必要なので、収入ゼロが続けばキャッシュフローが悪化し投資失敗もしやすくなります。

区分投資は収入ゼロになる可能性がある点は、覚えておきましょう。

 

経営に制限が付きやすい

部屋の所有権は持っていても、マンション全体のオーナーではないため経営にはある程度制限があります。

分譲マンションの場合、管理組合や管理会社によって管理規約や使用細則が定められています。例えば部屋をリフォームする場合でも規模によっては許可が必要になり、民泊の運用が禁止されている場合も多いです。

共有部分に至っては手出しできませんので、入居者確保のために共有部分を修繕するといった戦略が立てられない点には注意しましょう。

 

 

まとめ

1棟投資・区分投資の違いやメリット・デメリットを解説しました。

マンション・アパート丸ごと運営する1棟投資は、収益性が高く自由度が高いという魅力がありますが、高額な資金が必要です。

一方、部屋単位で投資する区分投資は、費用を抑えやすく投資ハードルは下がります。しかし、空室リスクが高く利回りも低くなるため、リスク分散やシミュレーションしておくことが大切です。

それぞれのメリット・デメリット比較し、自分に合った投資スタイルで不動産投資をスタートするとよいでしょう。

 

 

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