外国投资者必看！《空置房等对策特别措施法修正》对房地产投资的影响
2024-01-20
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在房地产领域，对于日本政府和地方政府而言，一个巨大的困扰是即将进一步增加的“空置房”问题。
由于以往的对策往往难以解决空置房问题，因此政府于2023年12月着手修订《空置房等对策特别措施法》。
这次修正不仅会影响到拥有空置房的外国投资者，还将在日本整体房地产市场产生相当大的影响，因此未来考虑投资的人也不应忽视这一发展。
那么，“空置房等对策特别措施法”究竟是什么法律，它是如何修订的，又会产生怎样的影响呢？我们将以简单易懂的方式为外国投资者进行解释，敬请阅读至最后。
《空置房等对策特别措施法》及主要修正点
- 空置房等对策特别措施法： 根据国土交通省的调查，目前日本约有8%的住宅是空置的，这一数字预计未来还将进一步增加。为了应对这一问题，政府于2015年颁布了《空置房等对策特别措施法》。该法将倾向于倒塌的空置房指定为“特定空置房”，通过将固定资产税提高到一般住宅的6倍，鼓励空置房所有者采取适当的管理。
- 关键修正：“管理不全的空置房”也要征收6倍固定资产税： 尽管原始法案在解决即将倒塌的空置房问题上取得了一些进展，但却未能成为阻止整体空置房增加的手段。为了解决这个问题，政府对《空置房等对策特别措施法》进行了修订，将不仅倾向于倒塌的特定空置房，还包括“未来可能成为特定空置房的空置房”定义为“管理不全的空置房”，并规定在认证的情况下，该类房屋的固定资产税也将提高到6倍。修正的目的是更有效地解决空置房数量的增加。
案例：东京都品川区的情况
至于“管理不全的空置房”的定义，虽然国家提供了指导方针，但最终的判断和认证是由地方自治体（市町村）负责的。作为认证标准的例子，我们可以介绍一下东京都品川区的情况。
在品川区，建筑物状态的认定例子包括：
- 未锁定的大门
- 破碎的窗玻璃
这些条件使得空置房容易被任何人进入，被列为“管理不全的空置房”的认定例子。然而，请注意，这个例子只是其中的一部分，品川区规定“综合考虑建筑物的状态、对周围的影响、所有者的状况等，进行判断”。
这意味着最终的判断受到“对周围的影响”等个别情况的影响，因此不是基于标准的机械判断。因此，即使在事先咨询了包括品川区在内的地方自治体，您可能也不会得到准确的答案。而且，仅仅依靠国家指导方针来自主判断房屋是否是“管理不全的空置房”是需要避免的行为。
空置房所有者应该注意的事项
如果您拥有日本的空置房，鉴于这一修正，您应该注意哪些方面呢？
最重要的一点是“自我判断是危险的”。对于外国投资者来说，“自我管理拥有的房地产是理所当然的”是一个较为普遍的看法。如前所述，关于房屋是否是“管理不全的空置房”的最终判断由各地方政府负责，因此判断标准并不统一和明确。
特别是对于居住在海外的外国投资者来说，很可能被地方政府评估为“难以联系的所有者”。因此，像“这种程度的管理是可以接受的”这样的单方面判断可能不适用。
此外，“即将出售，所以不需要管理。管理可以委托给买家”这样的想法也是不可取的。无论是否计划立即出售，如果被评估为“管理不全”，固定资产税将增加到6倍。在这种情况下，可能会被潜在买家回避，销售可能不会顺利进行。
因此，如果您拥有自行管理或计划出售而忽视管理的空置房，请尽快通过值得信赖的日本房地产管理公司或在日本居住的可靠第三方建立管理体制，以安抚地方政府。
空置房投资是否危险？修正对房地产市场的好处
通过这一修正，日本的空置房是否应该被排除在房地产投资之外呢？答案是“不应该”。在日本的空置房市场上，可以以低于市场价购买物业的情况仍然存在，甚至可能随着这一修正而增加一些潜在机会。
通过这一修正，淘汰管理不善的空置房有望改善当地环境，刺激房地产开发等活动，从而可能导致特定地区未来房价的上升。
此外，如果管理不善的空置房和其他空置房得到有效分辨，只有“管理得当的空置房”留下，这将有助于提升整体健康的日本空置房市场。
换句话说，日本的空置房可能会成为未来房地产投资的“目标”。
利用成熟的房地产公司至关重要！
那么，在日本的空置房市场取得成功的关键是什么呢？答案是与一家拥有丰富经验和房地产经纪和管理方面的良好记录的可靠的“日本”的房地产公司合作。
原因很明显。首先，由于管理不善的空置房的判断因地方政府而异，因此在本地化和收集详细的地区信息和分析方面变得至关重要。即使是大型海外房地产公司也难以进行这样的工作。
其次，由于这一修正，购买空置房时需要管理体制。地方政府最警惕的空置房是那些无法联系或难以联系的房屋。如果将空置房的管理委托给日本房地产公司，可以减轻地方政府的担忧。
因此，如果想在潜在富藏的日本空置房市场取得成功，与一家“日本”的房地产公司合作是必不可少的。
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