日本で不動産投資をするなら、東京や大阪などの人口が集中している大都市のほうが有利だろうと考える人は多いでしょう。

しかし近年では、インバウンド需要やニッチなビジネスチャンス、初期投資のコストの低さなどを理由に、地方の不動産購入で利回りを高める投資家が増えています。

こちらの記事では、地方の不動産需要が変化している背景と、地方で不動産を購入するメリットを詳しく解説します。

広い視野で日本の不動産投資を検討している外国人投資家の皆様にとって、有益な判断材料になるかと思いますので、参考にしてください。

 

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地方の不動産購入をお考えの外国人の方は、
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地方都市における住宅・賃貸需要の変化

 

外国人投資家が日本で不動産投資を成功させるためには、大都市と地方都市それぞれの需要や人口の変化を理解することが重要です。

ここでは、「日本人のライフスタイルの変化」と「地方都市での外国人労働者の増加」という二つの観点から、地方不動産の将来性を解説します。

 

日本人のライフスタイル変化

総務省統計局の調査（2024年）では、3大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）全体で11万9,666人の転入超過となり、これは前年度から1万2,031人増えています。

このデータから分かる通り、依然として東京や大阪には人口が流れていることから、不動産需要は高水準を維持しています。

一方で、東京圏在住の人からの「地方移住への関心度」が高まりつつあります。

 

参照：内閣府「第６回 新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」

 

内閣府の調査では、20歳代の約45%が地方移住に関心があると回答しました。コロナ禍でテレワークを基本として勤務形態の普及や自然豊かな環境でのライフスタイルに価値を見出す人が増えていることが背景にあります。

 

外国人労働者の増加と地方での需要

厚生労働省のデータによると、日本国内で働く外国人労働者数は右肩上がりで増加し、2023年10月末には過去最高の約205万人に達しました。

 

参照：厚生労働省「外国人雇用状況」の届出状況まとめ

 

2014年の約79万人に比べて約2.6倍、2008年の49万人に比べて約4.2倍に膨らみ、日本国内での外国人の存在感が強まっている状況です。

東京の割合は2014年の29.1％から2023年の26.5％まで減っています。

全国的に外国人労働者の数が増加している一方で、東京都で働く外国人労働者の割合が減少している背景から、大都市一極集中から地方分散に移行しつつあることが読み取れます。

 

地方不動産の需要と将来性

日本人の働き方やライフスタイルの変化による地方移住への関心、地方都市での外国人労働者の需要増加は、地方の不動産投資の将来性を高める要因になっています。

日本では「少子高齢化」による地方都市の過疎化や不動産需要の低下が懸念されている声が大きいのが現状です。

その一方で、一部の日本人や外国人労働者からの需要は増えており、このような変化を把握することで、利回りの最大化を狙える可能性が高まります。

 

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日本の地方で不動産購入するメリット

 

日本で不動産投資を検討する際、東京や大阪などの大都市だけではなく、あえて地方の不動産市場に目を向けることで初期費用の節約や高利回りを期待できます。

ここでは、日本の地方で不動産を購入するメリットを6つ解説します。

 

初期費用の削減

不動産投資における初期費用では、土地代がコストの大部分を占めます。

2025年（令和7年）の基準地価平均をみると、東京や大阪のような大都市と地方とでは、価格差が大きく開いています。

 

地域（地価ランキング）	基準地価平均	坪単価平均
日本全国	約18万円	約60万円
東京都（1位）	約130万円	約430万円
大阪府（2位）	約44万円	約145万円
北海道（19位）	約5万円	約17万円
長野県（36位）	約3万円	約11万円
秋田県（47位）	約2万円	約6万円

参照：土地代データ

 

地方の土地代は、東京や大阪のような都市部の10分の1以下の水準です。

この価格差を活かして同じ投資額で広い敷地を取得すれば、結果として賃貸物件の戸数を増やしたり、リノベーションや設備強化に資産を回せたりします。

結果として、投資効率や賃貸利回りの向上などが期待できます。

 

円安効果で空き家を安価に取得可能

日本円の価値が下がっている今、アメリカドルやユーロなどの為替に有利な海外通貨を持つ外国人投資家にとって、日本での不動産投資は有利に働くことが多いです。

 

	2025年	2015年	2010年	為替倍率の変化
米ドル/円	約148円	約121円	約84円	約1.8倍
ユーロ/円	約174円	約136円	約108円	約1.6倍
豪ドル/円	約98円	約86円	約78円	約1.25倍

参照：メットライフ生命

 

2010年から2025年の15年間で、円安は急速に進みました。

為替に有利な外国人にとっては、以前より少額の海外通貨で多くの円を得られるようになり、日本での不動産投資のハードルが下がっています。

さらに地方では、空き家や古民家などが都市部よりも低価格で流通しているため、為替による恩恵と相まって、さらにお得感があります。

 

 

インバウンド需要を活かしたビジネスチャンス

2024年の訪日外国人旅行客は3,687万人に達し、世界的にみても日本の観光市場は急速に成長している分野です。

日本の地方で観光を楽しみたい外国人観光客が増えているものの、オーバーツーリズムや宿泊施設の供給不足など課題が残っており、投資家にとってはチャンスになります。

たとえば、あるアメリカ人夫婦は、約100万円で地方の空き家を購入し、ゲストハウスに改装したのち、Airbnbの宿泊ビジネスをしている事例があります。

母国語対応や宗教や文化的な制約を理解した外国人オーナーは、外国人観光客をターゲットにしたとき、競合優位性につながることでしょう。

インバウンド需要を狙った不動産投資をすることで、安定したキャッシュフローの確保と不動産の資産価値向上の両立が期待できます。

 

日本の文化や伝統が残っている土地としての魅力

地方都市では、地域ごとに受け継がれている祭や神事、地酒などの食文化、伝統芸能、民謡など独特な文化や伝統が根強く残っています。

このような文化や伝統が残っている地域は、日本人・外国人問わず旅行や移住ニーズを高める大きな要因となっており、将来的に価値が見直される可能性があります。

現在は大都市一極集中が続いていますが、将来的に「地方ならではの価値」が再評価されることになれば、低価格のうちに不動産を取得しておくのが得策です。

文化や伝統、自然の豊かさなどを理由に不動産価値が上昇すれば、取得時以上の売却益を出して出口戦略として有利に働くでしょう。

 

補助金・優遇制度の活用

移住・定住を検討している場合、外国人投資家でも一定要件を満たすと不動産の取得費や改修費の一部を支援してもらえる可能性があります。

多くの地方都市では、人口減少や観光需要の課題を解決するために、積極的に移住者や事業を始める人たちをバックアップする制度が充実しています。

 

	制度名	支給金額	支給条件	外国人の対象有無
沖縄県	移住支援制度	世帯：100万円 単身：60万円	・東京圏から沖縄の指定地域への移住 ・居住意思がある　など	・永住者 ・日本人や永住者の配偶者 ・定住者 ・特別永住者　など
大分県	移住・住まい支援制度	世帯：100万円 単身：60万円	・大分県外から移住 ・住宅の取得もしくは賃貸借契約を締結　など	・永住者 ・日本人や永住者の配偶者 ・定住者　など
長野県松本市	空き家の利活用等補助	取得費補助：10%以内（上限15万円） 取得した空き家のリフォーム：50%以内（上限50万円）	・個人のみ ・補助対象住宅に5年以上居住する　など	記載なし

 

日本語で申請する負担はありますが、一定要件を満たせば外国人投資家でも日本人と同じように支援を受けられるため、初期費用の節約ができます。

各地域の自治体や制度ごとに適用要件や支給額には違いがあるため、スケジュールに余裕を持ってリサーチしてみてください。

 

まとめ

 

東京や大阪と比べて地方都市の不動産は、土地価格が圧倒的に安く、円安による為替メリットも相まって、外国人投資家にとって大きなチャンスといえます。

同じ投資額でもより大きな敷地を取得し、リノベーションや設備に資金を回すことで、利回り改善や資産価値の向上を狙いやすくなります。

地域によっては、外国人でも利用できる補助金や優遇制度が用意されている場合もあるため、多角的な視点で投資戦略を立ててみてください。

 

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